Como evitar a inadimplência no condomínio

Rerratificar a convenção com técnica jurídica e inserir uma taxa de juros mais elevada consiste numa medida de economia, pois o custo de contratação de um advogado para propor um processo de cobrança é elevado, sendo comum essa despesa girar em torno de R$5.000,00. Mas poderá ser mais se o réu tumultuar o processo. Por isso, é fundamental criar mecanismos que desestimulem a impontualidade. 

 

DEVER DE COBRAR JUDICIALMENTE

O custo do processo de cobrança deve ser visto com investimento e não despesa, pois caso o condomínio não proponha a ação, provocará o crescimento da inadimplência, pois outros vizinhos se sentirão à vontade para não pagar também. Consiste numa situação imoral o condômino pontual ter que pagar uma taxa mais elevada, justamente para cobrir o rombo deixado pelo inadimplente.

 

Esse continua utilizando tudo do condomínio (água, energia elétrica, elevadores, porteiros, faxineiras, áreas de lazer, salão de festas, etc), sem sofrer qualquer restrição. Há casos de o processo judicial demorar de 5 a 8 anos, sendo que o imóvel poderá ser levado a leilão, mesmo que seja a única moradia, caso o devedor se recuse a pagar o que foi decidido na sentença. 

A demora em cobrar o débito em juízo poderá perpetuar o prejuízo em decorrência da prescrição. É inaceitável um síndico demorar mais de um ano para acionar em juízo qualquer devedor, devendo detalhar a situação (nome, meses/dívida, nº da unidade) na primeira assembleia que for realizada. 

 

DESCONTO NÃO SE CONFUNDE COM MULTA

Há condomínio criativo que estimula a pontualidade. Como exemplo, o rateio de despesas resulta numa taxa de R$400,00, mas o condomínio aprova o valor de R$500,00 e estipula que se o pagamento for realizado até o dia 05, haverá o desconto de R$100,00. Quando a inflação no Brasil era de 30% ao mês, na década de 90, esse mecanismo era muito usado. Mas diante do CC de 2002 e com a inflação mensal em torno de 0,6%, isso pode gerar polêmica. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça já confirmou, duas vezes, ser legal esse desconto. 

É óbvio que o valor da taxa decorre do rateio, fruto de despesas reais, sendo impossível dar desconto sobre esses custos. Mas o STJ afirma que pode. 

 

SOLUÇÕES PARA EVITAR IMPONTUALIDADE

Cabe ao condomínio contratar um especialista para atualizar a convenção, para que sejam inseridos vários tipos de penalidades. A lei dá liberdade ao condomínio para a estipulação de juros maiores. Poderá, ainda, na convenção, estipular que o uso do salão de festas ou de outro equipamento será limitado a quem é pontual, a possibilidade de cortar a água quando existir hidrômetros individualizados, a autorização de denunciar no SPC, protesto no cartório, dentre outras. Mas, inserir isso numa ata sem alterar a convenção e sem observar as normas jurídicas, de nada valerá.