Quem deve pagar pelos defeitos no edifício

Temos recebido e-mails de proprietários de apartamentos revoltados porque estão tendo que pagar taxas extras que giram em torno de R$ 10 a R$ 50 mil reais para que sejam executadas obras de grande dimensão. Eles entendem que caberia à construtora consertar os defeitos, pois alguns deles, se não forem sanados, colocam o edifício sob o risco de cair. 

 

A questão é que mesmo que o proprietário não tenha condições financeiras de arcar com a reforma, não há como deixar de pagar a taxa extra da obra, pois sem a sua realização, a segurança da edificação, dos moradores e até de quem circula pelo entorno do prédio ficará comprometida. 

 

Esclareço que a obra aprovada pela Assembleia Geral, caso não seja quitada a taxa extra, restará ao condomínio propor uma ação de cobrança contra o inadimplente, que mediante a recusa de cumprir a ordem judicial, poderá ter o seu apartamento penhorado e levado a leilão para quitar a dívida, mesmo sendo a única moradia do devedor. 

 

INÉRCIA DOS PROPRIETÁRIOS QUE NÃO EXIGIRAM OS REPAROS

Em um dos casos o proprietário relata que o edifício foi construído há 18 anos, sendo 80 apartamentos e 20 lojas térreas e que logo no terceiro ano sugiram vários vícios de construção, dentre eles: cerâmicas das fachadas soltaram, vazamentos nas lajes do pilotis e na garagem, dentre outros. Relata, ainda, que o condomínio nada fez para exigir a reparação de forma definitiva e se contentou com um “paliativo” com a colocação de bandejas debaixo do teto da garagem que canalizaram as goteiras para um ralo e assim evitavam os carros fossem danificados.

 

Dessa maneira, passou os cinco anos de garantia e do prazo de 10 anos para propor a ação de indenização/reparação contra a construtora. As ferragens oxidaram, as vigas de concreto estouraram, pois as goteiras continuaram por mais de 16 anos, pessoas e carros foram atingidos pelas cerâmicas que continuaram a cair e o edifício desvalorizou. Muitos não conseguem vender ou alugar os apartamentos diante do mal estado que exige obras de mais de R$2 milhões de reais. 

 

O prejuízo poderia ser evitado se o condomínio tivesse tomado providências de maneira profissional e exigido da construtora a devida reparação dos defeitos dentro do prazo de garantia, sendo que tinha 10 anos para promover o processo judicial. Se nada fez, cabe agora aos proprietários, dos apartamentos e das lojas, sem exceção, assumirem os ônus da inércia e do amadorismo.

 

ENCANAMENTO “BOMBA RELÓGIO” – INFILTRAÇÕES SEM SOLUÇÃO 

Em vários edifícios no Brasil estão ocorrendo vazamentos constantes na tubulação de cobre utilizada para água quente, sendo que muitos edifícios de luxo em Belo Horizonte têm sido reparados de forma paliativa pela construtora. Assim, há casos do edifício ficar surpreso com a notícia de que a solução será trocar toda a tubulação, de todos os banheiros e cozinhas, pois os

reparos pontuais não resolvem.

 

O problema é que o síndico e os moradores só têm descoberto isso após vencer o prazo da garantia, pois a partir desse momento a construtora não comparece mais para encobrir os defeitos que eles pensavam ser simples. 

 

É normal o construtor separar até 2% do seu lucro para fazer reparos, mas há casos, como a troca de encanamentos que podem consumir tudo o que ganhou, pois essa obra implica em quebrar os azulejos e pisos de dezenas ou até centenas de banheiros. O costume do condomínio agir de forma ingênua e dispensar uma assessoria técnica gera surpresas que só são descobertas após vencer a garantia da obra. Outra surpresa seria o construtor fazer reparos tão expressivos de forma espontânea, pois sabemos que ninguém gosta de ter prejuízo. 

 

Saiba mais sobre este tema na minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, no Programa Justiça da Manhã, às 09:30, no dia 27/01. Ouça ao vivo no site www.radiojustica.jus.br ou na 104,7 FM Brasília/Goiás. Responderei as perguntas dos leitores que as enviarem para o e-mail desta coluna.