Dívida de taxa de associação: novo comprador está isento

Centenas de loteamentos fechados, também denominados de condomínios fechados, têm tido grande dificuldade em receber as taxas cobradas pelas associações que foram criadas para administrar os serviços prestados como o controle de portaria, por falhas na elaboração da documentação que carece de formalidades jurídicas. O resultado tem sido o fracasso de inúmeras ações de cobrança das taxas que poderiam ser exigidas se o loteador ou os criadores da associação tivessem tomado os devidos cuidados no cumprimento dos requisitos legais que geraria o dever dos proprietários de lotes e casas pagarem as despesas de manutenção. Essas taxas só podem ser exigidas em três hipóteses: se o comprador assinou um contrato com o loteador, se aderiu formalmente à associação ou se o loteamento faz parte de uma escritura de convenção de um condomínio devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis.

Ocorre que, mas outra vez, em julho de 2021, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1.941.005-SP, definiu que o comprador que adquiriu um imóvel num loteamento/condomínio fechado, mesmo que tenha o loteador registrado um contrato-padrão, não tem a obrigação de pagar as taxas associativas já vencidas, pois tal dívida só pode ser cobrada do vendedor por ter caráter pessoal. Portanto, isso implica que praticamente 90% dos condomínios fechados, por serem regulamentados por estatutos de associação ou contratos elaborados pelo loteador, não conseguem penhorar o imóvel para levá-lo a leilão para quitar a dívida decorrente da taxa associativa. Esse entendimento já está pacificado no STJ em diversos acórdãos, inclusive em dois REsp submetidos ao rito dos recursos repetitivos que determinam que essas taxas não atingem a quem não é associado, o que foi reafirmado pelo STF ao julgar um Recurso Extraordinário em 2020.

Nesse julgamento em 2021, o STJ, citou na ementa 5: “O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência”.

A quota de condomínio fechado só adere ao lote ou casa, como acontece no caso de condomínio edifício, no caso de o registro do imóvel constar a convenção devidamente registrada, a qual estipulará as áreas comuns e as unidades privativas com sua respectiva fração ideal, nos termos do artigo 8º da Lei 4.591/1964. Poderá ainda a dívida ter caráter propter rem se decorrer de um condomínio de lotes nos termos do artigo 1.358-A do Código Civil.

Diante desses diversos julgamentos do STJ e do STF, caso a Associação venha a promover uma aventura jurídica ao cobrar de quem não é devedor, poderão seus dirigentes ou o suposto “condomínio” responder a processos na esfera criminal, bem como na cível por indenização, diante da má-fé de tentar coagir alguém a pagar pelo que não deve.