Nosso projeto visa ao preço de mercado, e não ao IGP-M

A situação do mercado de locação continua preocupante para os inquilinos que têm dificuldade de mudar do imóvel, em especial quando nele foram investidos valores expressivos com obras, adaptações e a formação do ponto comercial, como acontece com shopping centers, lojas, galpões, terrenos e demais locações. Com o IGP-M, que acumulou 32,02% (de maio/2020 a abril/2021), muitos aluguéis superaram o valor de mercado. Tramitam vários projetos de lei em apenso ao PL 1.026, na Câmara dos Deputados, que tratam o assunto com foco na limitação do IGP-M, o que será ineficaz.

Como dissemos no artigo publicado no dia 22 de abril, com o título “Lei pode eliminar distorções dos preços dos aluguéis”, o problema não é o IGP-M, pois este, de tempos em tempos, tem variação inferior ao IPCA. Os projetos de lei apresentados oferecem dispositivos inconstitucionais por ferirem o ato jurídico perfeito. No Brasil, conforme inciso VI, do art. 5º da CF, nenhuma lei pode mudar o contrato que foi firmado antes de sua vigência. Diante disso, gerará confusão no Poder Judiciário qualquer lei que impeça a aplicação do IGP-M; que coloque o locador à mercê do inquilino que escolherá o índice; que determine que os contratos de locação sejam reajustados somente pelo IPCA ou que os impeça de serem reajustados até dezembro de 2022.

Qualquer lei nesse sentido será inconstitucional, além de aumentar os desequilíbrios nas locações. Na verdade, grande parte dos aluguéis, após serem reajustados pelo IGP-M, resulta em valor abaixo do preço de mercado. Diante disso, reduzir ou impedir seu reajuste acarretaria vantagem indevida para o inquilino e o agravamento do prejuízo para o locador, que tem o direito de receber o valor previsto no contrato fechado dentro da lei atual.

O resultado de ideias limitadas ou populistas será o agravamento do conflito, pois o locador, ao se ver lesado, promoverá a ação de despejo por denúncia vazia, pois assim poderá realugar o imóvel pelo preço justo para outro inquilino.

O projeto que elaboramos tem como foco impedir que o locador seja beneficiado de forma exagerada em decorrência da alta do IGP-M, bem como impedir que o inquilino pague valor excessivo diante dos efeitos negativos da pandemia na região onde se localiza o imóvel. Os preços dos aluguéis caíram diante do aumento da oferta, em decorrência da queda do poder aquisitivo e do fechamento de milhares de empresas, em especial daquelas que foram impedidas de funcionar para atender o distanciamento social.

O PL 1.026 e seus apensos criam dispositivos para o art. 18, mas o nosso é bem diferente. Propomos novos parágrafos no art. 19 da Lei do Inquilinato, que autorizam a revisão judicial do aluguel de imediato, em decorrência de uma catástrofe ou pandemia, somente quando o aluguel superar o valor de mercado. No projeto inserimos os dispositivos processuais que permitem ao juiz arbitrar o valor correto rapidamente, o que acabará estimulando o locador a fazer acordo para evitar despesas, gerando assim estabilidade no mercado.