Adquirir um imóvel em construção pode ser a realização de um sonho, que favorece o investimento nas adaptações e decoração, para ali se residir ou se trabalhar por longos anos, com a expectativa de haver uma relação saudável, equilibrada e amistosa com os vizinhos. Ocorre que, diante do fato de a construtora não fornecer a minuta da convenção do condomínio aos pretendentes à compra, estes são levados a assinar o contrato de compra e venda confiando nas promessas do corretor de imóveis e do construtor. Contando com a sorte, deixam de analisar juridicamente a documentação e a convenção que regulamenta a propriedade. Entretanto, ao ocuparem o edifício, têm surpresas e prejuízos que poderiam ser evitados.
Alguns construtores, visando seduzir o proprietário do terreno a fazer a permuta por lojas, salas ou apartamentos que serão construídos, estabelecem na convenção cláusulas que beneficiam suas unidades em prejuízo das demais que serão vendidas para terceiros. Há edifícios em que o permutante ou o construtor retém para si as lojas do térreo ou determinados apartamentos e estabelece uma forma de rateio que o beneficia, transferindo para as demais unidades residenciais uma parcela maior das despesas, apesar de as áreas comuns e os empregados serem usufruídos igualmente. A falta de compreensão de que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção numa incorporação (art. 12, Lei 4.591/1964) e que a mesma não tem qualquer relação com o art. 24 que trata da divisão das despesas de manutenção e conservação das áreas comuns que são utilizadas igualmente, acarreta erros no rateio que acabam desvalorizando as unidades maiores.
Os abusos se verificam, às vezes, no pilotis ou nas áreas que sobram na garagem e no subsolo, que o construtor retém a posse para no futuro reivindicar a propriedade por meio de usucapião ou surrectio; bem como ao usar espaços do edifício para colocar placas de propaganda eternamente, sem nada pagar aos verdadeiros proprietários que têm uma fração de tudo.
Em alguns casos, fica evidente a má-fé, pois o redator da convenção, apesar de saber que a lei estabelece o quórum de dois terços para aprová-la e alterá-la, estipula maliciosamente, que os condôminos poderão eliminar os “erros” só mediante o quórum qualificado unânime. Isso causa revolta e depõe contra a construtora que acaba criando uma situação de conflito extremo entre os coproprietários. Todavia, o beneficiado por tal manobra procura perpetuar vantagem que sabe ser imoral e se limita a justificar que “a lei permite”.
O problema é que as pessoas prejudicadas, ao deixarem de lutar no Poder Judiciário para eliminar esses abusos, por agirem de forma amadora e desorganizada, aumentam o prejuízo ou perdem o direito pela prescrição no caso da posse irregular das áreas. O Judiciário tem o poder de eliminar o lucro e a vantagem que gera o enriquecimento sem causa, decorrente da lesão praticada contra o condômino que acreditou na boa-fé de quem elaborou a convenção.