Inquilino só pode transferir loja com autorização do locador

Grandes redes comerciais alugam lojas e galpões em locais estratégicos de forma a ampliar seus pontos de venda e, ao mesmo tempo, inibir que os concorrentes se instalem no entorno, garantindo assim, maior faturamento e valorização do seu ponto comercial. Esses procedimentos agregam valor ao negócio que passa a valer centenas de milhões de reais, gerando transações que envolvem a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e o Cade quando é realizada a transferência de gestão ou administração. O fato é que esses tipos de negociações ou parcerias, ao serem autorizadas pela CVM e pelo Cade, não geram nenhum efeito quanto aos contratos de locação que vedam a sublocação. 

A Lei do Inquilinato, no art. 13, estabelece: “A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”, sendo, portanto, clara a ilegalidade da manobra de alguma rede transferir os imóveis locados para outra rede, mediante subterfúgios, sem que o locador previamente autorize.

É comum nos contratos de locação de drogarias, supermercados, lanchonetes/fast-food, agências de turismo/automóveis, hospitais e demais lojas que compõem redes, constar prévia autorização para ceder o imóvel e as obrigações do contrato para outra empresa do mesmo grupo empresarial do inquilino. Essa liberalidade foge à regra, que é proibir que o inquilino transfira para terceiros o imóvel, pois a locação é personalíssima. 

Trata-se de uma exceção, aceitável para aproveitar os grandes espaços locados, como vemos também em hipermercados que, mediante prévia autorização do locador, sublocam pequenos espaços do imóvel para farmácia, banca de jornal, chaveiro, floricultura, lavanderia e outras empresas distintas. O foco da locação é o inquilino, mas de forma excepcional, nesta situação rara, figura legalmente como sublocador.
O proprietário do imóvel, nesses casos, permanece tendo a relação jurídica apenas com a empresa que ele confia como inquilina, não tendo contato nem obrigações com os demais ocupantes, sendo tal relação restrita, impossível de ser estendida.

Diante disso, caso uma empresa ou rede venha a fazer uma parceria com outra que não faça parte do mesmo grupo, que tenha sócios e direções distintas, ao transferir os imóveis comerciais estará ferindo o art. 13 ao praticar sublocação ilegal. São CNPJs e sócios sem qualquer ligação, sendo mais grave a infração se a parceria é realizada entre concorrentes e a bandeira do novo ocupante fará sumir a marca do outro para os clientes. 
Tal manobra poderá evidenciar a intenção de prejudicar outro pretendente, do mesmo ramo, que poderia ali se instalar e pagar luvas e um aluguel melhor para o locador, inclusive mediante participação em percentual de vendas. Essa criatividade para burlar a lei autoriza o locador despejar o inquilino e cobrar a multa rescisória, bem como recusar a renovação do contrato por infringir os arts. 71, II e 72, I da Lei do Inquilinato.