O que define aluguel é oferta e procura, e não inflação

Todas as vezes que ocorre uma variação abrupta entre os índices que medem a variação da inflação, constata-se o crescimento das dúvidas sobre a melhor alternativa para reajustar os valores dos aluguéis, que em grande parte dos contratos têm o IGP-M/FGV como indexador.

A realidade é que o item habitação representa apenas 1,27% da composição do IGP-M, sendo, portanto, imprópria a afirmação de que “o IGP-M é a inflação do aluguel”.

Os aluguéis, especialmente os residenciais, têm subido bem acima da variação do IPCA, INPC, IGP e IGP-M, fato comprovado pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) criado em janeiro de 2020 pela FGV para suprir a falta de um índice dedicado a apurar a variação dos preços das locações.

Nos últimos 12 meses (mai/22 a abr/23) o IGP-M foi de -2,17%. A FGV, por saber que o IGP-M não apura nem de longe a variação dos aluguéis, criou o Ivar, que no mês de março de 2023 subiu 0,97%, acumulando alta de 8,90% de abril de 2022 a março de 2023, ou seja, demonstrou a ineficiência do IGP-M em refletir a variação dos aluguéis, pois em março de 2023 subiu 0,05%, com elevação anual de apenas 0,17% no mesmo período.

Na prática, o que define realmente o preço dos aluguéis é a lei da oferta e procura, não tendo os locadores nem as imobiliárias como impor o valor, pois este depende também da capacidade de pagamento dos locatários.

Ivar deve ser inserido nos contratos

É fundamental entender que o bom senso e a racionalidade devem conduzir as negociações entre os locatários e locadores, sendo o índice apenas um parâmetro a ser utilizado no caso de inexistir boa vontade de qualquer das partes em atualizar o aluguel conforme os preços praticados no mercado.

Isso foi consagrado durante a pandemia, tendo os locadores deixado de aplicar a alta de até 37% (IGP-M junho 2021) e até retirado dos novos contratos o IGP-M para ajudar os locatários. Agora, com o aluguel defasado, espera-se o inverso, ou seja, a boa vontade dos locatários em atualizar o preço e inserir o Ivar nos contratos.

Revisão do aluguel trienal se não existir acordo

O valor de mercado é aquele apurado nos imóveis semelhantes vagos, cabendo às partes apurar os valores ofertados para verificar o valor de mercado, sendo este o critério utilizado pelo juiz na ação revisional de aluguel prevista na Lei 8.245/1991, que pode ser requerida a cada três anos.

Tendo em vista que o Ivar ainda não foi incluído na maioria dos contratos de locação, verifica-se a possibilidade de conflitos. O prejuízo é certo se for aplicado o IGP-M, que em abril teve variação negativa de -0,95%, tendo acumulado queda de 2,17% (de maio de 2022 a abril de 2023).

Por outro lado, nos contratos em que as partes nomeiam alguns índices e que estipulam que será aplicado o maior – ficando assim vedada a aplicação negativa –, o risco de prejuízo do locador é amenizado.

Espera-se que prevaleça a maturidade vista na pandemia para manter a locação com o valor justo e evitar a ação revisional, que tem alto custo, pois os preços dos aluguéis subiram. Basta verificarmos que o Ivar apurou a alta de 14,79% somente em BH, bem mais que a média nacional de 8,90% (de abril de 2022 a março de 2023).