A Lei 4.591/1964 exige que a construtora registre a incorporação no Ofício de Registro de Imóveis antes de iniciar a venda das unidades que serão construídas e estabelece vários procedimentos para proteger os compradores. Entretanto, diante da boa-fé das pessoas que confiam nas promessas de engenheiros ou empresários que procuram faturar com a construção de edifícios, tem surgido um tipo de negócio arriscado, que, na prática, configura uma burla à Lei 4.591/1964, pois retira as garantias dos compradores ao eliminar vários procedimentos previstos na Lei de Incorporação.
Essa novidade tem sido chamada de “construção entre amigos”, apesar de nunca terem se visto antes. O mentor vende as frações ideais se apresentando como gestor/administrador, pois se recusa a assumir que é incorporador para deixar de arcar com responsabilidades e prestar contas de maneira detalhada. Há caso em que esse gestor cria uma Sociedade em Conta de Participação que acaba aumentando o risco dos compradores por deixarem de ter a proteção do Código de Defesa do Consumidor e da Lei 4.591/1964.
O que se constata em muitos empreendimentos de pequeno porte é uma confusão, sendo comum o dono do terreno desconhecer os riscos que corre por ter aceitado a permuta, ou seja, o pagamento por meio de unidades que serão construídas numa transação amadora. Em vários casos, o gestor nem fez um orçamento do real custo da construção, inexistindo a NBR com a planilha de gastos e o memorial descritivo, falhas essas que geram surpresas como o aumento do valor da unidade prometida. Na obra, a preço de custo, o gestor (que na verdade é incorporador e, às vezes, também o construtor/engenheiro) recebe um percentual em torno de 15% do que é gasto (materiais e mão de obra) como remuneração, sendo raramente cumprida a previsão inicial do valor do apartamento.
Nessa estranha transação, os participantes não poderão vender a unidade para terceiros antes da obtenção da baixa de construção (Habite-se), pois o adquirente poderá reclamar posteriormente e cobrar multa elevada ao descobrir irregularidades. Surgem tantos problemas que, só com muita paciência, orientação jurídica e novos custos, o empreendimento é concluído e regularizado.
Ressaltamos que a maioria dos empreendimentos lançados nas grandes cidades por construtoras tradicionais são legais, devendo o interessado exigir a cópia do registro da incorporação para constatar quem figura como proprietário na matrícula, além de outros documentos necessários para examinar a viabilidade de realizar o negócio.
De posse dessa documentação e do contrato de promessa de compra e venda, poderá o comprador consultar seu advogado para verificar a regularidade da venda, sua segurança, as cláusulas contratuais e demais condições antes de realizar qualquer pagamento. Todavia, tem causado perplexidade a quantidade de pessoas que assinam contratos sem ler, refletir e fazer cálculos, pois realizam negócios contando apenas com a sorte.