Quem deseja se mudar e está em busca de um novo imóvel em Belo Horizonte, seja para compra ou locação, deve estar assustado com os valores divulgados pelos sites dos mercados imobiliários. Para se ter uma ideia, um dos itens mais baratos, no momento, é o aluguel de uma kitnet no bairro Maria Helena, em Venda Nova, por R$ 390 - valor que corresponde a quase 30% de um salário mínimo de R$ 1.320. Para compra, não é fácil encontrar nos portais opções com valores abaixo de R$ 100 mil.

Um levantamento feito pelo Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi/MG), a partir de dados do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na capital mineira, indica que o preço médio dos apartamentos comercializados na cidade entre janeiro e setembro de 2023 é de R$ 517.731 - um aumento de 3,46% sobre o mesmo período em 2022. 

As principais valorizações se deram entre os imóveis das faixas econômica e standard (crescimento de 4,13% e 1,96%, respectivamente) e entre os apartamentos mais luxuosos, que passaram por uma variação de 5,6% entre 2022 e 2023. 

E os valores médios dos imóveis comercializados tendem a crescer em 2024, de acordo com Ariano Cavalcanti de Paula, fundador do Secovi-MG e presidente da Netimóveis Brasil. “Havendo uma queda na taxa Selic, vai haver um impacto na valorização dos imóveis. Porque isso estimula a demanda, mais pessoas terão acesso a financiamentos com taxas mais baixas, e estimula o investimento, porque sai do jogo um concorrente importante que é a aplicação em renda fixa”, explica. A taxa básica de juros está atualmente em 11,75% e a previsão do mercado é que chegue a 9,25% no final de 2024. 

Segundo De Paula, essa valorização é certa especialmente entre os imóveis mais baratos, buscados não só pela população de baixa renda, como também pelos investidores. “São os apartamentos que oferecem maior liquidez. Os imóveis de até R$ 500 mil representam 65% das transações”, completa. 

Arte com dados sobre valorização de apartamentos em Belo Horizonte

Com os preços dos imóveis econômicos em ascensão, o sonho da casa própria fica ainda mais complicado para os trabalhadores que recebem de um a dois salários mínimos. Conforme levantamento da Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgado em fevereiro, a média salarial em Belo Horizonte é de R$ 2.952,25. Caso um trabalhador com esse exato ordenado comprometa 30% de sua renda com moradia, ele estará gastando R$ 885 por mês com prestação de financiamento ou aluguel.  

A reportagem de O TEMPO fez uma pesquisa informal com líderes comunitários de aglomerados da capital para saber a média dos valores de aluguel cobrados. Para casas pequenas, de um quarto, os valores médios são de R$ 400, enquanto as maiores, de dois ou três quartos, chegam a R$ 800 - lembrando que em algumas dessas comunidades a água e a energia elétrica são distribuídas de forma ilegal, por meio de “gatos”, e esse fator pode “valorizar” uma casa. 

Déficit habitacional

Belo Horizonte possui um déficit habitacional de 55.952 domicílios, segundo levantamento mais recente da Fundação João Pinheiro (FJP), a partir de dados de 2019. Os pesquisadores indicaram que a capital mineira contém 95.736 domicílios considerados inadequados, a partir das mais diferentes variáveis, como saneamento básico e estrutura. 

De acordo com o pesquisador da FJP Frederico Poley, um dos componentes de maior peso no cálculo do déficit habitacional é o ônus excessivo com pagamento de aluguel, verificado quando a família compromete mais de 30% da renda com habitação.

“Vamos publicar os dados referentes a 2022 no ano que vem, mas posso adiantar que está havendo um aumento no ônus excessivo com aluguel. Conforme os valores dos imóveis aumentam, cresce o ônus com o aluguel. Como muitas vezes as pessoas não conseguem acesso ao financiamento da casa própria por causa dos juros muito altos, mais pessoas ficam interessadas em alugar e os valores aumentam”, explica. 

Ele lembra ainda que a extensão territorial de Belo Horizonte é pequena e não há muito espaço para o município crescer. “Como na capital há uma grande questão sobre o transporte e a cidade concentra os empregos na região metropolitana, a dificuldade de deslocamento se reflete nos preços dos imóveis. Se tivéssemos um sistema de transporte mais adequado, mais pessoas ficariam estimuladas a morar nas cidades ao redor e a demanda cairia”. 

Necessidade de políticas habitacionais

De acordo com Felipe Magalhães, professor do Departamento de Geografia do Instituto de Geociências da UFMG, os valores altos dos imóveis impactam profundamente as famílias mais pobres, que precisam se desdobrar para dar conta de pagar por financiamento ou aluguel. “As moradias mais baratas são caras demais. Do lado da oferta, a construção que é feita com toda formalidade e procedimentos exigidos por lei, com Habite-se e aprovação do poder público, não possui um valor baixo suficiente para ser alcançado por boa parte da população”, verifica o especialista. 

Segundo ele, o resultado do desencontro entre a oferta e o poder de compra da população de baixa renda é a autoconstrução em aglomerados, o compartilhamento de imóveis por mais de uma família, a migração para outras cidades da região metropolitana e as ocupações realizadas por movimentos populares. De forma extrema, há também os que ficam sem moradia e vão para a rua. 

A solução está em políticas habitacionais voltadas para as pessoas de baixa renda. “Quando a economia cresce e os salários aumentam, o problema não se resolve, porque o aluguel sobe também. O valor do aluguel acompanha o aumento de renda das pessoas e, por isso, é muito difícil resolver esse problema através do mercado”, diz Magalhães. 

E não basta construir grandes condomínios de apartamentos pequenos, que muitas vezes não levam em conta as necessidades das famílias. “Nego Bispo (ativista que morreu no último dia 3) falava que o Minha Casa, Minha Vida havia acabado com a construção da laje, uma ação que adquiriu uma importância nas práticas culturais das favelas. A política habitacional precisa refletir o que as pessoas querem e precisam”, conclui. 

A principal política habitacional em curso na capital mineira é o Convênio Urbanístico de Interesse Social (CUIS), uma iniciativa do Plano Diretor de Belo Horizonte que visa promover a habitação social em terrenos públicos, sob uma ótica de parceria público-privada. 

O programa prevê uma concorrência entre empresas ou instituições da sociedade civil que tenham projetos para a construção de habitações de interesse social. O primeiro local a ser disponibilizado foi um terreno localizado na Rua Arceburgo, no bairro Bonfim, com área total de 1.622 m², mas não houve interessados no processo licitatório. A Prefeitura de Belo Horizonte informou que está analisando oito novos terrenos para o próximo edital do CUIS. 

Veja nota enviada pela PBH sobre ações realizadas para reduzir o déficit habitacional:

“Além da produção habitacional e da perspectiva de contratar mais de 3 mil unidades habitacionais do Programa MInha Casa Minha Vida em Belo Horizonte, o município vem diversificando alternativas para reduzir o déficit habitacional por meio de programas e projetos:

Programa Locação Social – a família inserida nos critérios da PMH recebe um auxílio da Prefeitura para o complemento do pagamento do aluguel em uma área escolhida pelo beneficiário. O atendimento é implementado através de comunicados oficiais do órgão executor e, no momento, prioritariamente direcionado a famílias que conquistaram o benefício no OPH.

 Compra Compartilhada – tem como objetivo viabilizar a aquisição de moradia própria para a população de baixa renda, mediante aquisição conjunta e monitorada de unidade habitacional que se enquadre nos requisitos do programa. Também nesse programa, o atendimento é feito através de comunicado oficial do órgão executor e, nesse momento, prioritariamente destinado a famílias que conquistaram o benefício no OPH.

 Produção de unidades habitacionais em parceria com entidades organizadas do movimento popular (chamamento será publicado em breve).

Assistência e Assessoria Técnica - O objetivo do Programa é promover serviços que atendam demandas habitacionais individuais ou coletivas, integrando serviços de arquitetura, urbanismo, engenharia, sociais e jurídicos, entre outros, e tem como pressuposto básico o direito das famílias de baixa renda à assistência técnica pública e gratuita”.

Minha Casa, Minha Vida

Em nível nacional, a principal política pública de habitação é o Minha Casa, Minha Vida, reformulado no primeiro ano do terceiro governo Lula. O programa pode ser acessado por famílias com renda de até R$ 8.000 e o subsídio é para imóveis de até R$ 350 mil. 

Participantes das faixas 1 e 2 pagarão parcelas máximas entre 10% e pouco menos de 15% da renda familiar na participação financeira do imóvel. Os beneficiários que têm renda familiar de até R$ 1.320 contribuirão com o valor do imóvel pagando parcelas de até 10% da renda familiar, sendo a prestação mínima de R$ 80. Para os beneficiários com renda familiar entre R$ 1.320 e R$ 4.400, as parcelas serão limitadas a 15%. Os pagamentos dos imóveis pelos beneficiários serão feitos em até cinco anos, ou seja, em 60 parcelas. Veja aqui as informações.