Para onde BH vai crescer?

Belo Horizonte está entre as primeiras cidades planejadas do Brasil. A intenção era construir dentro dos limites da avenida do Contorno, para abrigar, inicialmente, 30 mil moradores. E foi exatamente assim que a capital mineira foi inaugurada, em 12 de dezembro de 1897. Cento e vinte e seis anos depois, completados hoje, o município está 37 vezes maior e tem mais de 2,3 milhões de habitantes. No entanto, 96% desse território já está ocupado, segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Renato Michel. Sendo assim, para onde é que BH pode crescer?

Tudo indica que a resposta é para cima. Michel lembra que, em termos de área, Belo Horizonte é uma das menores capitais do Brasil. São 331 km², com forte conurbação com os municípios vizinhos e, portanto, não há mais limites para expandir. “Com poucos terrenos disponíveis, o futuro vai se dar pela substituição”, afirma. 

É exatamente o que explica a presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e o Sindicato de Habitação (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes. “Em pouco tempo, a palavra ‘lote’ só vai existir no dicionário. Com poucos lotes disponíveis dentro dos limites de Belo Horizonte, o que temos visto é um reposicionamento de imóveis, derrubando casas para construir outras edificações”, destaca. 

Clique e veja vídeo sobre o surgimento e a evolução de BH:

Para o consultor do mercado imobiliário João Lacerda, diante da falta de terrenos disponíveis, a verticalização é uma forte tendência, mas depende de uma ressignificação do uso. Segundo ele, a probabilidade é que a cidade cresça em direção às regiões Norte e Nordeste de Belo Horizonte.

“Nesses locais, temos bairros como Palmares e União, por exemplo, que, assim como a própria Pampulha, concentram casas grandes. Culturalmente, houve uma mudança, e os mais jovens já não querem imóveis tão grandes na cidade, a não ser que sejam em condomínios. Então é uma boa opção para que as construtoras comprem, derrubem e construam grandes prédios”, explica. 

A necessidade de mais imóveis é uma realidade. Atualmente, a oferta e o número de lançamentos não conseguem acompanhar a demanda, e, consequentemente, o estoque está muito baixo. “Hoje, se você quiser comprar um imóvel novo, pronto, é muito difícil encontrar”, comenta Michel. 

Segundo levantamento do Sinduscon-MG, no primeiro semestre deste ano, as vendas subiram 20%, mas o estoque de unidades estava 5,6% mais baixo em relação ao mesmo período do ano passado. Para agravar a situação, praticamente não houve nenhum lançamento.

No momento, as regiões mais procuradas para compra de imóveis são a Oeste, que cresceu 42,7%, e a Centro-Sul, com alta de 21,7%. 

Em busca de opções

A presidente do CMI/Secovi afirma que, para que a verticalização seja uma alternativa, a legislação deve ser simplificada. “Essa é uma opção, mas, para isso, precisamos que o nosso Plano Diretor permita. Ele precisa ser repensado, revisto e reajustado dentro da demanda da sociedade”, destaca. 
 

Em Belo Horizonte, o chamado “coeficiente de aproveitamento”, que indica a área do terreno que pode ser usada na construção, é igual a 1. Em Nova Lima, por exemplo, é de até 2.. 
 

“Com potencial construtivo mais permissivo no entorno, fica mais vantajoso construir fora de Belo Horizonte. Hoje, as pessoas não estão se importando com a territorialidade. Elas trabalham em Belo Horizonte, mas moram, por exemplo, em Nova Lima. Assim, os filhos acabam estudando lá, os impostos são pagos lá. Então BH acaba perdendo receita e investimentos. A gente precisa se atentar para alternativas que tragam essas pessoas de volta para BH, não só classe média e alta, mas também a classe baixa”, avalia. 
 

A constatação está estampada no último Censo do IBGE, realizado em 2022. Enquanto a população de Belo Horizonte encolheu 2,4%, em relação ao levantamento de 2010, a de Nova Lima cresceu 39%, e a de Lagoa Santa ficou 43% maior. Essas duas cidades concentram condomínios de luxo. Já em municípios como São Joaquim de Bicas (34%) e Vespasiano (23,4%), onde a população também aumentou, a explicação está ligada a programas de moradia popular. 

Centro

O caminho para trazer de volta os moradores para Belo Horizonte passa pelo centro. E, na visão do urbanista Washington Fajardo, a discussão está ligada à habitação.
 

“Desde a década de 1980, as capitais brasileiras têm a preocupação de investir em projetos de melhorias para áreas centrais. Entretanto, a gente nunca colocou ênfase no tema do repovoamento. E tem acontecido algo contraditório: a partir dos anos 2000, com programas como o Minha Casa, Minha Vida, houve estímulo para a saída das cidades. Então ficamos numa situação esquizofrênica, com políticas estimulando moradia fora das áreas centrais”, afirma o urbanista, que é ex-secretário municipal de Planejamento Urbano do Rio de Janeiro e foi responsável pelo projeto Reviver Centro na capital carioca. 
 

“Se não mudar o número de moradias no centro, em dez anos estaremos na mesma situação, porque a população belo-horizontina está diminuindo, e as pessoas estão indo morar em outros municípios. Nesse processo, a juventude vai olhar para o centro e pensar: ‘Aqui não tem nada que me interesse’”, ressalta.
 

O centro é alvo de um projeto de revitalização que já está em curso. De acordo com Cássia Ximenes, as melhorias serão um instrumento poderoso para movimentar a cidade. “Temos que começar por algum lugar, mas a ideia é expandir para toda a cidade”, afirma Cássia, que participa do Conselho de Desenvolvimento Econômico Sustentável e Estratégico de Belo Horizonte (Codese), uma organização privada e sem fins lucrativos, que abrange 75 entidades e foi criada para projetar cenários futuros para a capital.