Em Belo Horizonte, quando um promissário comprador de unidade na planta a transfere para outra pessoa, por meio do contrato de cessão de direito, e este a revende para o terceiro adquirente, o Fisco não cobra o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) das duas cessões de direito ocorridas. Entretanto, em vários municípios, inclusive São Paulo, é exigido o imposto por cada contrato de cessão de direitos.
Foi esse ponto o foco da decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário 1294969, ao confirmar que só com o registro da escritura ou similar na matrícula no Ofício de Registro de Imóveis ocorre o fato gerador do imposto, sendo o momento correto para exigir o pagamento do ITBI do comprador. Ratificou o posicionamento reiterado do STJ e de tribunais estaduais. Assim, fixou a seguinte tese de repercussão geral: “O fato gerador do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
O julgamento reacendeu a polêmica inócua decorrente de os municípios exigirem o pagamento do ITBI como precondição para o Ofício de Notas lavrar a escritura de compra e venda. Essa questão se mostra desimportante, pois, para ter segurança, todo comprador deve registrar a escritura e, assim, pagará o ITBI de qualquer forma.
A Prefeitura de Belo Horizonte fundamenta a exigência do pagamento antecipado no § 7º do art. 150 da CF, que prevê: “A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento do imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido”. Assim, a PBH exige o ITBI logo que o pretendente solicita ao notário a lavratura da escritura, o que está previsto no § 1º do art. 2º, conjugado com o art. 9º, ambos da Lei Municipal 5.492/1988.
Deixar de registrar a escritura é irracional, pois, ao permanecer o vendedor como proprietário na matrícula do cartório, o bem poderá ser penhorado em decorrência de uma execução judicial de dívida, movida por um credor do vendedor. O comprador poderá ter que arcar com elevado custo de uma defesa judicial (embargos de terceiros) para não perder seu imóvel no leilão que será requerido pelo credor após a penhora, havendo ainda o perigo de ocorrer a venda em duplicidade dele.
Vindo a falecer o vendedor, o comprador terá dificuldade em fazer a escritura, gerando ainda a possibilidade do transtorno de os herdeiros incluírem o bem no inventário como se pertencesse a eles, por desconhecerem o contrato particular. Ao fim, um imóvel com documentação irregular fica praticamente fora do mercado, dificultando sua negociação, gerando uma desvalorização em torno de 35%, ou seja, é barato pagar o ITBI (3%) e as despesas dos dois cartórios frente aos possíveis prejuízos e dos transtornos.
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