Diante das novas limitações de potencial construtivo impostas pelo Plano Diretor de Belo Horizonte – que é um dos menores entre os municípios de Minas Gerais – e em decorrência da constante redução de lotes vazios, as construtoras só têm conseguido lançar novos empreendimentos de alto padrão na região Centro-Sul mediante a unificação de quatro a seis terrenos para viabilizar a rentabilidade na venda de apartamentos. 

Para realizar tais construções, a cada dia aumenta a compra de prédios pequenos e antigos, sendo desafiador convencer diversos proprietários a vender seus apartamentos para que ocorra a demolição para viabilizar as novas edificações de grande porte.

Nas regiões mais nobres de Belo Horizonte, como Savassi, Lourdes, Funcionários, Santo Agostinho e redondezas, constata-se o lançamento de novos edifícios de luxo com áreas de lazer mais amplas e completas, decorrentes de projetos que se utilizam de terrenos maiores, possibilitando as construtoras a obter lucros expressivos.

<CW30>Esse cenário tem motivado um grande empenho de corretores de imóveis, incorporadores e construtores para adquirir prédios antigos compostos por apartamentos que têm preços de mercado que compensam a sua aquisição, para que ocorra a demolição do edifício.

Mediante uma boa argumentação, muitos proprietários já propensos a mudar vendem suas unidades. Entretanto, há outros que, por gostarem do local, estarem felizes com sua moradia e saberem que terão dificuldades em adquirir outro imóvel semelhante, resistem a vendê-lo, sendo esse um direito deles.

A falta de assessoria jurídica favorece os abusos. O lar é o nosso refúgio, local sagrado que nos proporciona segurança. Todavia, há famílias que passam a suportar uma pressão desumana de corretores ou construtores para forçá-las a sair do edifício, até mesmo de vizinhos que, aflitos para viabilizar seus interesses pessoais, ficam raivosos com aqueles que desejam se manter em sua moradia.

São inúmeras situações ilegais e inacreditáveis que nos são relatadas, de convencimento desses proprietários a vender seu apartamento por quantia inferior à que ele poderia obter se tivesse domínio das regras de mercado e das questões jurídicas que o protegem.

O desequilíbrio de conhecimento prejudica os proprietários. Esses embates tendem a aumentar, pois, em 2019, existiam 35.523 lotes vazios, e, agora, em 2024, restam 31.451. Em cinco anos, houve a redução de 4.072 lotes, sendo que esse número seria bem maior se não fosse a desaceleração do mercado decorrente da pandemia. Basta vermos que, de 2023 para 2024, a redução foi de 3.034 lotes, ficando evidente a tendência de elevação de preços diante da menor oferta.

Com as recentes mudanças do Código Civil e das leis urbanísticas, como advogados atuantes no direito imobiliário seremos exigidos pelos proprietários que terão de enfrentar esses conflitos de interesses, especialmente diante do desequilíbrio de conhecimento, tendo em vista serem as incorporadoras e construtoras muito bem assessoradas por seus departamentos jurídicos.

Kênio Pereira
Advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário