Após o condomínio protelar por sete anos o processo de revisão da quota de condomínio proposto por nove apartamentos de cobertura que pagavam 148% a mais do que os demais apartamentos, seus proprietários iniciaram, no quarto trimestre de 2023, o cumprimento de sentença para receber a devolução de mais de R$ 1,3 milhão referentes aos valores pagos a mais durante o trâmite do processo. 

O condomínio, localizado no bairro Estoril, em Belo Horizonte, se empenhou em tumultuar o processo, tendo insistido para o juiz não determinar a realização da perícia, pois sabia que o perito comprovaria que as coberturas não utilizam a mais as áreas comuns (portaria, área de lazer, empregados etc.), que geram as despesas que resultam no rateio.

As perícias comprovam que a fração ideal foi criada na Lei 4.591/1964 para dividir despesas de construção, o que é bem diferente do rateio de conservação e manutenção das áreas que se localizam fora das unidades, as quais são usufruídas pelos moradores de forma igual, não tendo como justificar que a cobertura ou o apartamento térreo pague mais do que o apartamento tipo.

No julgamento da apelação, o TJMG determinou que o condomínio deveria igualar o valor das unidades, a contar desde o dia que foi citado. O juiz tinha deferido liminar para os autores depositarem em juízo a diferença que superava o valor da quota igualitária, mas o condomínio cometeu a ilógica de derrubar a liminar, forçando assim que os autores continuassem a pagar 148% a mais em relação ao valor das unidades tipo.

O resultado foi o acúmulo de crédito para os autores que venceram a ação. A atitude dos síndicos que se empenharam para prejudicar as coberturas agravou o prejuízo ao omitir dos condôminos detalhes do processo.

Dessa forma, considerando apenas o período de janeiro de 2021 a novembro de 2023, a dívida aumentou 63,52%, sendo 23% (juros 12% + INPC 10,16%) em 2021 e mais 39,6% no período de janeiro de 2022 a novembro de 2023. Ao protelar o pagamento, os credores estão obtendo excelente rendimento de 17% ao ano, ou seja, mais do que o dobro da poupança e 50% a mais do que os CDBs.

Caso semelhante está ocorrendo com um edifício no bairro de Lourdes, que, por ter procrastinado por muitos anos o processo movido pelo proprietário de uma cobertura, foi intimado, em dezembro de 2023, a devolver R$ 250 mil referentes ao valor pago a mais pelo autor no decorrer da ação que o TMJG, mais uma vez, determinou a anulação da cobrança pela fração ideal e que as quotas de condomínio passassem a ser igualitárias.

Há 28 anos, advogamos em defesa do rateio igualitário e ficamos felizes em ver que as construtoras renomadas estão inserindo nas convenções essa divisão justa, conforme divulgado no artigo “Construtoras deixam de usar a fração ideal” publicado em O TEMPO, no dia 19.10. Assim, evitam confusões entre os condôminos e a desvalorização das coberturas, bem como de lojas que são localizadas no térreo.

É fundamental dialogar para evitar embate judicial, cabendo aos condôminos serem bem orientados juridicamente para preservar as boas relações e evitar prejuízos.

Kênio Pereira
Advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário