O IPTU é cobrado anualmente pelo município, sendo exigível somente dos proprietários que possuam o domínio útil do imóvel. Caso o imóvel esteja invadido de maneira a retomada seja inviável, o proprietário deixa de ser obrigado a pagar. Da mesma forma, se o terreno for objeto de decreto expropriatório que gere a negativa do município emitir alvará de construção, é evidente que se torna inaceitável cobrar do proprietário o IPTU. 

O art.32 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe que não é a titularidade do imóvel que faz incidir o tributo, mas sua posse ou domínio útil, devendo os municípios respeitarem a previsão legal ao analisarem o caso concreto. 

Esse entendimento está pacificado em diversas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determinam: “É inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida” (AgInt no Resp nº1551595/SP 21.6.2016). 

Assim, ao ser informado de que o imóvel passou a pertencer ao possuidor (por transcurso do prazo de usucapião ou contrato de compra e venda) o município deve lançar o IPTU em nome de quem detém a posse e não em nome de quem consta no Ofício de

Registro de Imóveis

Desapropriação iniciada isenta pagamento do IPTU 
Outra situação que isenta o pagamento do IPTU pelo proprietário se dá quando há publicação de Decreto Expropriatório sobre determinado terreno.  

Nesses casos, a partir daquela data o município bloqueia qualquer pedido de alvará para construção para evitar que o expropriante tenha que pagar a mais por benfeitorias ao proprietário quando do depósito do valor de indenização para imitir-se na posse. Ou seja, o proprietário passa a ter um lote imprestável. 

O STJ, no REsp 1.144.982/PR de 15.10.2009, entendeu que se não se pode usufruir do bem, fere a boa-fé objetiva exigir o IPTU, especialmente na desapropriação indireta. Os ministros afirmaram: “Ofende os princípios básicos da razoabilidade e da justiça o fato de o Estado violar o direito de garantia de propriedade e, concomitantemente, exercer sua prerrogativa de constituir ônus tributário sobre o imóvel expropriado por particulares”, o que foi reiterado no REsp 963.499/PR. 

Prefeitura afronta a lei e o STJ 

Apesar da clareza da lei e do STJ, constata-se a incompetência e a má-fé nos procedimentos da Secretária da Fazenda de Contagem, que após publicar o Decreto 441/2020 que determinou a desapropriação de áreas continua a lhes cobrar o IPTU em valor integral, ignorando que tais lotes perderam o valor e se tornaram inúteis, por se recusar a conceder alvará de construção. 

Essa anomalia é evidente no IPTU cobrado do terreno com índice cadastral 10.431.1033.000, tendo causado perplexidade a Diretoria de Tributos Imobiliários ter orientado o “proprietário procurar um advogado especializado, pois não tem que aceitar as decisões do STJ”.  

Essa postura inconsequente depõe contra a prefeitura, aumenta as despesas e abarrota o Judiciário brasileiro, além de ferir a boa-fé.