No país onde vale tudo para lucrar, surgem empresas que prometem garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. No entanto, muitas dessas garantidoras operam sem lastro financeiro e com estruturas societárias que inviabilizam a execução judicial em caso de inadimplemento, tais como as holdings.

Aproveitando-se da ausência de regulamentação, proliferaram essas garantidoras, que funcionam enquanto são lucrativas, mas abandonam os locadores diante do primeiro sinal de prejuízo. Se ocorre a purga da mora numa ação de despejo, o locador fica sem garantia no restante da locação. Há imobiliárias que priorizam comissões e premiações ao oferecer essas garantias onerosas, sem verificar sua solidez e credibilidade.

Proprietários e corretagem

As principais vítimas dessa enganação são os proprietários de imóveis, que são induzidos pela imobiliária a aceitar locações com garantias frágeis, dispensando fiadores e seguro-fiança sólidos.
O encerramento da QuintoCred pelo QuintoAndar evidencia essa fragilidade: mais de 45 mil locações ficarão sem garantia. Caso se demonstre que as locações foram realizadas sem a devida cautela, é possível que as imobiliárias sejam responsabilizadas pelos prejuízos causados aos locadores.

Nesse sentido, é importante lembrar que o artigo 723 do Código Civil, a Lei 6.530/1978 e o Código de Ética da Corretagem impõem aos corretores o dever de agir com diligência. Contudo, ao agirem como “vendedores da garantidora”, movidos por gratificações, deixam de alertar seus clientes sobre as cláusulas contratuais que preveem a exoneração da garantia em diversas situações.

Há caso de “garantia” que só permanece se o inquilino mantiver em dia seu cartão de crédito. Isto é, basta que o cartão seja cancelado ou que haja inadimplência para que a garantidora rescinda o contrato, deixando o locador desamparado e tendo que pagar pela ação de retomada do imóvel se o inquilino não conseguir outra garantia.

Reservas

Ao verificarmos o contrato social de algumas garantidoras, constata-se a incapacidade de garantir centenas de locações, ficando evidente que o capital social é apenas simbólico e que a empresa é inapta a cumprir o que promete.

Situação diversa ocorre com as seguradoras, que, além de serem reguladas pela Susep, são obrigadas a manter reservas financeiras reais – 70% do valor em dinheiro e 30% em imóveis – antes de comercializar seguro-fiança. Esse lastro, porém, inexiste nas garantidoras.

Riscos

Empresas do setor, inclusive seguradoras tradicionais, recusaram a aquisição da carteira da QuintoCred. O motivo é a fragilidade dos cadastros dos inquilinos e o elevado risco de inadimplência. Se essas locações fossem robustas, ela teria sido facilmente absorvida.

O risco maior se dá no momento de devolução do imóvel, quando surgem inadimplementos e os danos no imóvel, sendo certo que a maioria desses inquilinos dificilmente serão aprovados por seguradoras e nem terão fiadores com renda e imóvel para assumir a garantia. A caução limitada a três meses não garante quase nada, restando aos locadores fiscalizar a situação para evitar surpresas.