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Mercado Imobiliário
Direito do comprador
Redação O Tempo
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Diante do grande volume de processos judiciais motivados pela postura de construtoras que descumprem o contrato de compra e venda e se recusam a devolver o dinheiro aos compradores, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou no dia 26/8/2015 a Súmula 543, que determina: “Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Essa súmula orientará todos os tribunais estaduais e federais no sentido de não ser aceitável a postura da construtora ou da loteadora que cria obstáculos para devolver o crédito ao comprador, que precisa dos recursos de imediato para que possa adquirir outra moradia.
O STJ percebeu o enorme crescimento de processos judiciais nos quais o construtor, mesmo tendo provocado a rescisão com o descumprimento do prazo de entrega, com a execução precária da obra ou com a falha da documentação, se aproveita da situação de fragilidade do comprador para impor a ele situação injusta.
É lamentável, mas o que vemos é um enorme desrespeito com o comprador, que, por ser leigo e por cometer o erro de não ter uma assessoria jurídica adequada, acaba sendo lesado por quem comete a infração contratual. O resultado é que em mais de 90% dos casos a construtora devolve integralmente os valores corrigidos, acrescidos da multa rescisória entre 10% e 20%, apenas mediante condenação judicial.
A afronta à lei fica mais evidente quando a construtora, mesmo sendo a única culpada pela rescisão, além de recusar-se a devolver de uma vez o crédito ao comprador, ainda desconta deste a multa rescisória, sob a alegação de ele ter solicitado a rescisão. Nada mais absurdo, pois quem deu causa ao rompimento do contrato foi a construtora, que descumpriu o prazo que ela mesma estipulou no contrato, conforme seu entendimento, pois, sendo especialista, sabe exatamente qual o tempo necessário para cumprir seu dever de entregar o edifício aos adquirentes. Dessa forma, cabe a ela como infratora pagar a multa, e não receber um prêmio pela sua incompetência ou má-fé.
QUANDO O COMPRADOR PAGA MULTA
Caso o comprador tenha descumprido o contrato ou se arrependido do negócio, sem que a construtora tenha cometido nenhuma falha, poderá o construtor descontar a multa contratual, que por sua vez não pode ser abusiva. Nesse ponto, é fundamental que o comprador seja bem orientado juridicamente, assim como o construtor é, pois qualquer equívoco numa negociação imobiliária pode resultar em um prejuízo expressivo diante dos valores envolvidos. Não deve o comprador ceder à pressão injusta, pois as leis garantem o equilíbrio contratual. Devem os clientes procurar as ótimas construtoras que atuam no mercado, pois estas permitem que eles insiram cláusulas que os protejam.
É importante que o comprador compreenda detalhadamente todas as cláusulas do contrato e, em especial, o termo de rescisão, porque, depois que assiná-lo, poderá não ter mais como reclamar.
RÁDIO JUSTIÇA DO STF
Na minha coluna de direito imobiliário da rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal do dia 6/10/15, às 9h30, abordarei o tema deste artigo no programa “Revista Justiça”. Ouça ao vivo na FM 104,7 Brasília ou no site www.radiojustica.jus.br. No dia 8/10, às 18h50, na TV BH News, canal 9 da Net, e na internet.
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