Multas abusivas

Passado o boom imobiliário que proporcionou enormes lucros às incorporadoras que venderam unidades na planta acima da sua capacidade de entrega (constataram-se atrasos de alguns anos), verificamos, a partir de 2015, com o desaquecimento da economia e com o aumento do desemprego, uma inversão no cenário. Agora, os construtores estão lutando para evitar a devolução das unidades com a imposição de multas em torno de 80% sobre o valor que o adquirente pagou.

Por outro lado, os adquirentes estão exigindo que as incorporadoras respeitem a jurisprudência que estabelece que a multa deve ser de 10% sobre o que eles pagaram, sendo que o Superior Tribunal de Justiça determinou que esse crédito deva ser devolvido devidamente corrigido.

Por serem bem-assessoradas juridicamente, as incorporadoras inserem nos contratos de promessa de compra e venda cláusulas abusivas, que impõem punições somente para o adquirente, enquanto este, de forma ingênua, deixa de contratar um advogado especializado para equilibrar o contrato. Por isso, esses contratos não preveem nenhuma multa contra a construtora, que, mesmo quando atrasa mais de dois anos a entrega, se recusa a indenizar o adquirente, fato que fere o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que impõe que o contrato seja equilibrado.

É comum a construtora dar motivo à rescisão e ter que pagar a multa ao comprador e até danos morais, conforme o caso. Entretanto, ela sempre se recusa a cumprir sua obrigação, e assim constata-se a razão pela qual 90% dos processos judiciais têm a construtora como ré: esta não devolve o que pertence ao adquirente, inclusive nos casos em que nada foi construído, estando o terreno vazio.

Estando a incorporadora em dia com suas obrigações, cabe ao adquirente que se arrependeu do negócio pagar a multa rescisória que o STJ estipulou, na maioria dos casos, em 10% sobre o valor pago pelo imóvel. Nos casos em que os 10% não cobrem as despesas da incorporadora (comissão do corretor, impostos e publicidade), a multa pode chegar ao máximo de 25% sobre o montante pago pelo comprador.

Diante do novo cenário, as associações e os sindicatos das incorporadoras e construtoras estão apavorados, pois sempre perdem os processos em que pedem a multa acima desse limite. Estão tentando enganar a população ao se colocarem como vítimas, alegando que desejam evitar processos judiciais mediante a criação de um “Termo de Compromisso entre Incorporadoras e Consumidores”.

Esclarecemos que se trata de uma manobra para lesar os adquirentes, pois o referido termo afronta as normas do CDC, a boa-fé e a jurisprudência do STJ, que limita a multa sobre o que o comprador pagou, não podendo esta enriquecer a incorporadora.

O consumidor não deve ceder à pressão, pois a Justiça o protege contra a ganância e a má-fé.