Como lidar com o ITBI

Os preços dos imóveis, que dispararam no período de 2008 a 2014, passaram por ajustes a partir de 2015 que eliminaram a especulação praticada durante o “boom imobiliário”, resultando atualmente em vendas concretizadas com valores mais realistas. Ocorre que, em alguns casos, a Secretaria Municipal de Fazenda de BH, por meio da Subsecretaria da Receita Municipal, ao emitir a guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Intervivos (ITBI), não tem captado a redução do preços do mercado. O resultado é que há casos de adquirentes pagando o ITBI, que corresponde a 3% do valor venal, com base numa avaliação acima do mercado atual.

A economia desaquecida e o desemprego que atingiu 14 milhões de trabalhadores motivaram os bancos a serem mais rigorosos em aprovar os financiamentos que estão com juros em torno de 11% ao ano. Esse cenário dificultou os negócios e, assim, tem estimulado os vendedores a serem mais flexíveis. Inúmeras vendas têm sido concluídas por valores bem mais baixos do que os arbitrados pelo município, sendo que este valor acima do que foi praticado na venda onera injustamente o adquirente, por servir como base para o ofício de notas cobrar os custos para lavrar a escritura, bem como para ofício de registro de imóveis cobrar pelo registro da escritura.

O ofício de notas só lavra a escritura de compra e venda após o comprador pagar o ITBI, sendo que muitos adquirentes não percebem que o valor arbitrado pela PBH está acima do valor realmente pago ao vendedor, e, assim, acabam pagando muito mais pelo imposto, bem como para os dois cartórios. No cartório de notas ninguém alerta o adquirente para que ele peça a revisão, pois, quanto maior a avaliação do imóvel, mais lucro têm os cartórios de notas e registro.

Pelo fato de o município realizar a avaliação coletiva dos imóveis, ou seja, em massa, é compreensível que ocorram equívocos nos preços, pois há milhares de imóveis, com centenas de características. Em BH há 897 zonas homogêneas, o que significa que a capital mineira é dividida em porções geográficas, sendo que cada uma tem uma variação de valor. Acertar em todas as avaliações é impossível, portanto é importante o comprador analisar se a avaliação superou o preço de mercado para solicitar o processo de revisão. Nesse processo deverá provar o preço real do imóvel, pois ele é definido pelo mercado, e não pelo vendedor ou município.

Diante da necessidade de liberar o financiamento do imóvel, pode o adquirente pagar o ITBI e, depois, até o limite de 30 dias do lançamento da guia, promover um processo de restituição. Sendo deferido, terá a devolução do valor em excesso no prazo médio de 90 dias.

Caso o comprador não domine o assunto, para ter maior chance de sucesso, poderá contratar um advogado especializado, pois assim evitará prejuízo com o pagamento em excesso do ITBI, o qual aumenta o custo da escritura e de seu registro nos dois cartórios.