Cortina de vidro não caracteriza fechamento de varanda

O ato de instalar a cortina de vidro nas varandas dos apartamentos para evitar que a poeira e a chuva invadam a moradia consiste numa das questões mais polêmicas do direito imobiliário. A Prefeitura de Belo Horizonte entende que esse procedimento fere a lei urbanística, pois considera que a instalação da cortina de vidro aumentaria a área construída e, por isso, teria o direito de cobrar multas em valores que giram entre R$ 40 mil e R$ 90 mil de cada apartamento a título de regularização. 

Existem centenas de processos administrativos e judiciais sobre o tema, sendo que defendemos a tese de que a cortina de vidro não é definitiva, pois pode ser retirada a qualquer momento, sendo óbvio que o morador, ao abrir as folhas de vidro sobre o trilho até as extremidades do ambiente, mantém a função da varanda. 

Antes do novo Plano Diretor (Lei 11.181/2019), as construtoras tinham a autorização de criar a varanda sem que esse espaço fosse computado no coeficiente de aproveitamento do terreno. Entretanto, com o aumento da poluição e da chuva que invadem as varandas, era impraticável deixar esses ambientes abertos, o que exigiria a limpeza constante do local, havendo ainda a preocupação de reduzir o risco de que crianças se acidentem, pelo que se fez necessária a cortina de vidro. Tanto é verdade que grande parte dos condomínios aprova sua instalação em todos os apartamentos, mantendo a harmonia visual do edifício. 

Com essa evolução, o Plano Diretor passou a contar a varanda no coeficiente de aproveitamento, o que fez a mesma praticamente desaparecer dos empreendimentos a partir de 2020. Entretanto, o setor de fiscalização da prefeitura de BH manteve as notificações e multas de muitos apartamentos e até condomínios, com o objetivo de impor cobranças de taxas exageradas, que às vezes superam o valor de um automóvel, para que seja mantida cortina de vidro num apartamento. 

Diante dessa situação, como advogados atuantes na área imobiliária, fomos estimulados a desenvolver uma tese que tem sido aceita pelos juízes, desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, bem como pela Procuradoria Geral de Justiça, que sabiamente têm entendido que não faz sentido a prefeitura exigir um novo projeto e um novo Habite-se de um apartamento que, na prática, manteve sua área líquida inalterada. 

Não havendo nova construção, inexiste o dever de se exigir regularização. A cortina de vidro configura uma simples modificação interna do apartamento que, conforme a lei, dispensa qualquer alvará de obra, pois não há alteração da utilização da área que, mesmo que seja integrada à sala, continua sendo residencial. É importante os condôminos se unirem para buscar uma assessoria jurídica que gerará economia e tranquilidade. E, por sua vez, esperamos que a Procuradoria municipal determine o encerramento desses processos, para que os procuradores possam concentrar seus esforços em questões mais prioritárias, especialmente com a administração racional e a competência do prefeito Fuad Noman.