Direito penal e venda de imóveis

Há construtor, corretor e proprietário de imóvel que desconhece que pode ser condenado criminalmente por estelionato quando omite informações do adquirente. E faz isso porque sabe que, se dissesse a verdade, a venda não seria concretizada ou seria exigida uma redução do preço. 

Essas situações são bastante comuns, como a noticiada há alguns dias, sobre um cantor que vendeu uma casa no balneário de Escarpas do Lago omitindo a existência de uma ação civil pública do MP requerendo a demolição de parte da casa, por ter sido edificada em área de preservação. O vendedor alegou, em sua defesa, que “todo mundo tem essa ação na região”. Isso não justifica, e não se pode presumir que o comprador soubesse. Por isso, tem que constar no contrato de compra e venda esse problema, sendo que até o corretor pode vir a responder por não ter informado.

O estelionato na venda de imóvel ocorre quando o vendedor engana o comprador para levar algum tipo de vantagem, como quando camufla a infiltração, o cupim de concreto, o aterro do terreno ou defeitos estruturais. Da mesma forma, aquele que vende um imóvel com problema na documentação, que impede ser financiado, para depois lucrar com a multa rescisória, ou aquele que vende um apartamento-tipo como se fosse cobertura, sendo que o dono invadiu o terraço e edificou mais um pavimento numa área comum. 

Enfim, em todos os casos em que o vendedor omite ou informa errado o comprador para obter lucro, existirá a hipótese de ele incorrer no crime de estelionato, previsto no artigo 171 do Código Penal: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”.

O corretor de imóveis também pode ser condenado pelo mesmo crime ao omitir informações que sabe ou deveria saber sobre o imóvel. Além disso, pode ser obrigado, juntamente com o vendedor, a indenizar o adquirente pelos danos sofridos, com base no artigo 723 do Código Civil: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Cabe ao vendedor e ao corretor agir com boa-fé e informar os defeitos do imóvel ou de sua documentação, de forma clara e por escrito. 

O direito penal imobiliário, que é a última e mais extrema medida, pode ser uma saída para adquirentes enganados, como nos casos em que o construtor desapareceu com o dinheiro e não entregou a obra. Nesses casos, se o comprador foi ludibriado, tem o direito de tomar medidas criminais, porque, de qualquer forma, toda sentença criminal deve prever a reparação do dano, e o alcance da Justiça seria maior que o sentimento de impunidade.