A todo momento surgem confusões na compra e venda de imóveis, especialmente quando a transação envolve financiamento com uma instituição financeira. Além de as partes precisarem ter conhecimento sobre questões cartoriais, legais e da redação do contrato de promessa de compra e venda, devem entender a respeito da documentação exigida pelo agente financeiro e a liberação do valor que será creditado pelo banco na conta do vendedor.

Em inúmeras negociações, os compradores e vendedores agem sem compreender as providências que devem ser tomadas previamente, pois, na emoção de assinar o contrato, às vezes, pressionados pelo corretor de imóveis, deixam de refletir sobre a importância de esclarecer dúvidas que ao final podem acarretar problemas que seriam evitados se tivessem uma consultoria jurídica prévia. Tudo deve ser pensado antes de concluir o contrato, pois, assim, todos os passos e providências serão incluídos neste instrumento que regulamenta os deveres e os direitos dos contratantes.

Uma precaução necessária é pagar o sinal somente após verificar todos os detalhes. O pagamento da taxa sem antes conferir todos os documentos e as particularidades de cada parte é o primeiro passo para ter aborrecimentos e prejuízos. Uma transação imobiliária envolve valores elevados, sendo comum constar no contrato a multa entre 10% e 20% do valor do imóvel a ser paga por aquele que descumprir qualquer cláusula.

Rotineiramente, o rompimento da transação gera um prejuízo em torno de 35% e, se for por via judicial, supera os 50%. Por isso, os sábios agem com prudência e preferem investir numa consultoria jurídica prévia, que custa de 1% a 2% do valor da transação, a lidar com os problemas futuros, que, como visto, podem chegar a valores significativos.

Vale lembrar que o contrato é redigido por ambas as partes. Não existe contrato de adesão numa compra de imóvel, cabendo ao comprador rejeitar a transação caso o vendedor, especialmente sendo construtora, se recuse a inserir as cláusulas que acarretem proteção ao seu interesse.

Nos casos de financiamento, constatam-se conflitos graves quando o vendedor, após assinar o contrato no banco, fica de dois a seis meses sem receber o valor que pensava que receberia em 15 dias. Esses problemas surgem por falhas nos dados pessoais no registro imobiliário, por falta de pagamento do ITBI (que o comprador diz, depois de receber as chaves, que não tem o dinheiro) ou pela demora do comprador em levar o contrato ao Ofício de Registro de Imóveis para que seja efetivada a transferência da propriedade.

Há ainda problemas graves com a ausência de pagamento de alguma parcela ou valor que deveria ter sido quitado antes da finalização da transação, ato caracterizado pela assinatura do contrato de financiamento.
Entretanto, quando o contrato de promessa de compra e venda é bem redigido, tais atrasos são evitados, pois a parte culpada poderá pagar até 20% do valor do imóvel por afrontar o direito da parte inocente. Agir com excesso de confiança ou contar com a sorte pode custar muito caro. 

Kênio Pereira é advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário