Juros caem, mas novos índices aumentarão a dívida

A Caixa Econômica Federal (CEF) reduzirá em 0,75% os juros do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) até o limite de R$ 1,5 milhão, passando a 8,75% a taxa mínima, igualando-a à taxa do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A taxa máxima passou a ser de 10,25%, sendo que os novos índices entraram em vigor no dia 24 último. Essa boa notícia vem após a resolução do Banco Central (BC) do Brasil de número 4.676, de 31.7.2018, autorizar o utilização do saldo do FGTS para financiar os contratos pelo SFH, que atualmente têm limite de R$ 950 mil, passando para R$ 1,5 milhão a partir de 1º.9.2019.

Poder comprar imóveis mais caros, com juros menores, deixa os pretendentes ao financiamento satisfeitos. Entretanto, ninguém destacou que a Resolução número 4.676/2018 também autorizou que os contratos do SFH deixem de utilizar a Taxa de Referência (TR), que no período de janeiro a agosto de 2018 estacionou em 0% e subiu apenas 0,6% em 2017. Tendo em vista que os bancos passarão a utilizar os índices que medem a inflação, como o IGP-M (FGV) e o IGP-DI (FGV), que acumularam, respectivamente, 8,89% e 9,06% no período de setembro de 2017 a agosto de 2018, poderá dobrar o custo final do financiamento, mesmo que os juros médios de 11% ao ano dos bancos privados caiam para a taxa mínima da Caixa, que será de 8,75%.

Dessa forma, a dívida dos novos contratos que utilizam os recursos do FGTS poderá ser corrigida pelo IGP-M ou IGP, que nos últimos 12 meses variaram 9%; somados aos juros do financiamento, que giram entre 8,75% e 11% ao ano, o aumento do saldo devedor poderá ser de até 20% ao ano. Interessante que os trabalhadores, que fornecem tal recurso, ganham apenas 3% de juros ao ano e TR zero.

Um saldo devedor de R$ 600 mil subirá R$ 120 mil por ano, ou seja, o mutuário pagará por mês R$ 10 mil apenas de juros e correção monetária (IGP-M ou IGP), sendo que essa prestação não reduzirá a dívida. Somente o valor que pagar acima de R$ 10 mil, somado aos custos da taxa administrativa de R$ 25 e os seguros (de vida e de danos físicos ao imóvel), será computado para amortizar o saldo devedor.

A autorização dada aos bancos de utilizar qualquer índice afronta a Lei número 4.380/1964 do SFH, que tem como fundamento “facilitar a aquisição da moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população”, conforme o artigo 3º da Resolução número 4.676/2018 do BC.

O lucro dos bancos, que a cada trimestre supera todas as expectativas, crescerá extraordinariamente ao inserir os IGPs e INPCs nos contratos do SFH, acarretando o crescimento da inadimplência.

É positivo aumentar o limite do valor do imóvel para R$ 1,5 milhão, podendo gerar mais negócios e, consequentemente, mais empregos. Todavia, não se mostra social o BC ao estimular o desuso da TR nos contratos do SFH, pois beneficia injustificadamente os bancos em prejuízo dos trabalhadores, que não têm seus recursos do FGTS corrigidos pelos IGPs ou INPCs.