O mercado imobiliário voltou a se aquecer diante do fato de os aluguéis estarem rendendo em torno de 5% ao ano, bem mais que os CDBs e os fundos de investimentos – que não passarão de 1,8% –, os quais estão sendo sacados para a compra de imóveis para uso próprio e para locação. Ocorre que a falta de conhecimento sobre a ética e as leis que regulamentam a intermediação realizada pelo corretor ou pela imobiliária começou a motivar ações de cobrança de comissão contra o proprietário que vendeu o imóvel por meio da imobiliária X, tendo ignorado que foi a imobiliária Y que primeiro apresentou o imóvel para o comprador.

As regras que fundamentam o direito de corretor/imobiliária receber a comissão de 6% sobre o valor do imóvel vendido estão previstas nos arts. 722 e 729 do Código Civil, na Lei 6.530/1978 e no Código de Ética – Resolução Cofeci 326/1992. Qualquer proprietário tem a liberdade de vender seu imóvel diretamente a um pretendente, sem a intermediação de um corretor. Portanto, se o dono do imóvel não deseja pagar comissão, basta não solicitar que um corretor avalie ou mostre seu imóvel. Pode o proprietário fazer tudo sozinho, sem nenhum profissional intermediando. Caso deseje segurança, poderá contratar um advogado especializado para elaborar o contrato.

Por outro lado, se o proprietário desejar promover a venda do seu imóvel de maneira profissional, é aconselhável que entregue a intermediação para uma imobiliária e, se desejar maior divulgação, tem a opção de escolher aquela que faça parte de uma rede imobiliária. Quando o proprietário entrega a várias imobiliárias, propicia uma situação confusa quanto a quem pagar a comissão de intermediação, pois perde o controle sobre quem visitou o imóvel.

Diante do risco de o imóvel ser mostrado ao pretendente à compra por duas ou três imobiliárias, caso este despreze o primeiro corretor que mostrou o imóvel e posteriormente venha a comprá-lo com outro corretor, o primeiro corretor pode mover uma ação contra o proprietário/vendedor, reivindicando sua comissão, pois seu direito está resguardado por meio do Termo de Visita que demonstra que o comprador conheceu o imóvel por meio do primeiro corretor, sendo as condenações nesse sentido.

A lei impõe seriedade à corretagem, pois estimula o proprietário a nomear apenas um corretor, de forma que, caso surja um segundo corretor, este tem o dever de dar prévio conhecimento ao segundo corretor, por escrito, conforme art. 6º do Código de Ética que veda a concorrência desleal, além do ato de desviar cliente de outro.

Dessa forma, cabe ao vendedor evitar que o comprador seja apresentado por vários corretores e ao comprador o dever de cumprir o compromisso de fechar o negócio somente por meio do primeiro corretor que lhe apresentou o imóvel. Se o comprador colocar outro corretor para intermediar, correrá o risco de ser cobrado em juízo (às vezes, junto com o ex-proprietário) pelo primeiro corretor, pois, por ter este apresentado as partes, tem direito a receber a comissão.