Unidade na planta – exija certidão de quitação do IPTU

É fundamental os compradores de unidades na planta exigirem da incorporadora e da construtora a Certidão Negativa de Débito do Imposto Predial e Territorial Urbano dos terrenos onde foram edificados os apartamentos, lojas e salas, no momento em que a obra for concluída, já que a Secretaria de Regulação Urbana de Belo Horizonte concede a Baixa de Construção sem exigir que o IPTU esteja pago.

Aproveitando-se da ausência dessa exigência, há construtora mal-intencionada que omite dos compradores o fato de que está discutindo em juízo a dívida ou que parcelou o IPTU em até 180 meses. Após receber dezenas de milhões de reais pela venda dos apartamentos, o construtor deixa de pagar os IPTUs pendentes, criando uma situação absurda que impede que os donos dessas unidades as vendam futuramente.

Com base no artigo 130 do Código Tributário Nacional, quando ocorre a falência ou a má-fé da construtora que deixa de pagar o IPTU anterior à conclusão do edifício, ou seja, referente aos terrenos, a prefeitura entende que há sub-rogação. Dessa forma, os donos dos apartamentos, quando colocam à venda suas unidades, são surpreendidos com a exigência de pagar o IPTU em aberto dos terrenos onde está localizada sua moradia ou local de trabalho. Logicamente, tal dívida é da construtora/incorporadora, mas esta se utiliza de artifícios jurídicos para deixar de pagar e, assim, prejudica os donos das unidades, que acabam pagando para conseguir vender e financiar a transação para os novos compradores.

Essa situação é inaceitável, pois a construtora, ao assinar o contrato de promessa de compra e venda, declara que a unidade está livre de quaisquer ônus reais e pessoais e que os impostos e taxas estão quitados. Isso é confirmado pelos agentes financeiros ao aceitarem financiar a compra após a abertura da matrícula, que ocorre somente depois da concessão da Baixa de Construção e da apresentação da CND do INSS da obra.

Assim como ocorre com o INSS dos empregados, caberia à prefeitura exigir na conclusão da obra a quitação integral dos IPTUs dos terrenos que compõem o empreendimento. Diante do fato de a prefeitura conceder desconto de 50% do valor do IPTU dos terrenos no decorrer de até três anos de construção, não se admite que a construtora venha a obter a Baixa de Construção sem pagar tudo que deve. É ilógico a construtora que faturou milhões de reais com as vendas das unidades alegar falta de recursos para pagar à vista, pois o pedido de parcelamento do IPTU se mostra abusivo nesse caso, especialmente por favorecer um golpe ou lesão aos consumidores que são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor contra as práticas desleais. Inexiste certeza de que o parcelamento será honrado pela construtora, que pode encerrar sua atividade a qualquer momento.

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG entende ser imperativo que a Câmara Municipal e o Poder Executivo eliminem com urgência esse problema, bastando deixar de emitir a Baixa de Construção caso exista dívida do IPTU do terreno.