Em abril de 2020, no início da pandemia, o gerente de vendas Cassio Amadigi, de 35 anos, resolveu tirar o dinheiro de aplicações e comprar um lote, de 1.100 m², num condomínio localizado no Vale da Serra da Moeda, em Brumadinho, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. “A gente tinha intuito de sair do grande centro e construir uma casa para morar num lugar mais tranquilo, onde pudesse criar um filho”, diz Amadigi. Dois meses depois, houve um boom do mercado imobiliário, e o terreno valorizou cerca de 120%. “Hoje, chega a custar 200% a mais do que paguei na época, algo em torno dos R$ 600 mil”, revela. Segundo um levantamento de agosto da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano de Minas (Aelo-MG), o número de loteamentos vendidos no segundo trimestre foi 46,7% maior que nos primeiros meses do ano. 

“No primeiro trimestre, foram vendidos mais lotes em condomínio fechado do que em bairros. Eu penso que é um resquício da pandemia, uma tendência do consumidor em buscar por mais qualidade de vida, segurança e estar próximo à natureza”, explica Flávio Guerra, presidente da Aelo-MG. Segundo o também diretor de loteamentos do CMI/Secovi, o preço médio de um lote aberto é de R$ 150 mil e os terrenos dentro de condomínios chegam a R$ 300 mil. 

Além dessa busca por qualidade de vida, o que chamou a atenção de Cassio para adquirir seu lote no Boavista Residencial foi justamente a proposta totalmente sustentável: há placas de energia solar, rede elétrica subterrânea, autonomia de água com poços artesianos, quadras diversas para esporte, hortas comunitárias, bosque preservado e até galinheiro caipira.  

Nicácio Diegues Júnior, de 46 anos, operador do mercado imobiliário, investiu R$ 350 mil num terreno de 1.000 m² na mesma região, em 2021, e o vendeu na última semana por R$ 580 mil, um aumento de quase 40%. “Foi um excelente negócio pela infraestrutura que entregaram e a qualidade das casas que estão sendo construídas. Só coisa grandiosa. Mas já comprei gato por lebre muitas vezes: empresa quebrou ou obras não finalizaram… Tem que conferir a topografia, a localização dentro do empreendimento”, observa. 

Segundo ele, o mercado de alto luxo está tendo uma demanda grande, mas os empreendimentos de classe média estão parados. “Acredito que é pela falta de crédito. O cliente de alto luxo não depende de banco para fazer a movimentação, já os outros dependem de financiamento”, detalha Júnior. 

Flávio Guerra, da Aelo, conta que novos empreendimentos serão lançados no segundo semestre na região metropolitana e no Sul de Minas e a expectativa é de melhores vendas. “O potencial de valorização do lote é muito grande. Você compra antes da obra iniciar e quase dobra o valor. É um ativo seguro. Às vezes têm investidores que não querem Bolsa e o lote é uma excelente alternativa. É difícil no segmento do mercado imobiliário uma valorização tão grande quanto ele tem”, observa.

Apesar da expectativa positiva, Guerra avisa que pode ser que falte lote no mercado. Não existem projetos aprovados para lançar por agora e existe uma morosidade neste processo. “Em média, são três a quatro anos para aprovar um projeto. Isso dificulta a cadência de lançamentos das loteadoras”, explica. Outro motivo é uma certa desaceleração de investimento das próprias empresas devido às incertezas comuns a todo início de um novo governo. 

Economista da FGV dá dicas para não cair em golpes na hora de comprar um lote

Para não comprar “terrenos na lua”, segundo a economista Carla Beni, de 53 anos, professora de MBAs da Fundação Getulio Vargas, a primeira recomendação é ir ao estande de vendas, ver o empreendimento e conferir o registro de autorização na prefeitura. “Se você comprar de uma outra pessoa, não terá onde reclamar. Vá à prefeitura ou cartório e verifique os dados, o CNPJ de quem vai fazer, se tem autorização”, observa. Em Belo Horizonte, o morador tem acesso a esse serviço pelo site da PBH. 

“A preguiça é que favorece a fraude. As pessoas não fazem isso. Olham o estande bonito e acham que está tudo certo. Precisa ter alvará e CNPJ da empreendedora para não cair numa ‘esparrela’”, diz. A economista ainda lembra que, uma vez na prefeitura, é possível conseguir o plano diretor da cidade e conferir regiões que devem receber investimentos e devem crescer. “O CNPJ da empresa você consegue consultar online”, lembra Carla.

Em seguida, a economista diz que é importante conferir a questão financeira: qual é a forma de pagamento, o tipo de parcelamento, quanto tem de entrada, se o empreendimento já começou ou “se será preciso vender lote até para fazer a portaria”.  “Moro perto de uma estrada que, há três anos, tem terreno em terra batida com estande escrito ‘vende-se’. Não tem nem tijolo no chão. É preciso levar o contrato pra casa, fazer conta, ver cláusulas de tempo de construção e multa”, afirma Carla. Além disso, ela lembra que é preciso conferir o que está inserido ao adquirir o lote, como pavimentação e infraestrutura de água e luz. 

“É um mercado que envolve risco. Não há resposta única e simples que se encaixe para lote como investimento. Pode ser um bom investimento a longo prazo. A compra de lote é para quem tem tempo disponível”, explica a economista. Ela lembra que, para ter lucro na revenda de um lote, pode levar de três a quatro anos, ao esperar que toda a infraestrutura fique pronta. 

Segundo a economista, a pessoa que tem pouco dinheiro para investir, deve, primeiro, fazer uma simulação de investimento no tesouro direto, por exemplo. “Pode levar oito anos para valorizar. Se em seis, tivesse aplicado, quanto receberia?”, diz. 

Carla orienta que, após conferir a documentação, é preciso verificar se a localização é interessante em termos de mobilidade urbana, saneamento básico e aparelhos públicos no entorno. “Um terreno de 10 mil m² pode ter o mesmo preço de um de 800 m² num lugar mais valorizado”, destaca.