A todo momento, um comerciante, lojista ou prestador de serviços passa o ponto comercial pelos mais variados motivos, sendo essa transação complicada por envolver estoque, clientela, mobiliário, passivos trabalhistas e tributários. Mas, quando o local que é fundamental para a valorização do negócio é alugado, o assunto exige mais cuidado por parte do inquilino para evitar prejuízos que podem, inclusive, prejudicar seus fiadores.
O desaquecimento da economia e a redução da rentabilidade dos negócios acarretaram o crescimento das vendas de empreendimentos que são intermediadas por “um corretor de empresas”, que, às vezes, visa somente ao recebimento de seus honorários. Para ele, tudo dará certo, não aprofunda em nada, por receio de chamar a atenção para os riscos e, assim, deixar de faturar.
Há inquilino que deixa seus fiadores em apuros ao transferir a posse do imóvel para o adquirente sem antes ter autorização expressa do locador, ato que configura sublocação ilegal.
Vários são os casos de inquilino que vendeu a empresa e recebeu apenas a entrada e algumas mensalidades do valor contratado, sendo comum o “corretor de empresas” descontar a sua comissão logo no primeiro pagamento. O vendedor fica desesperado ao ver que o adquirente aproveitou o bom nome, por exemplo, da farmácia e comprou tudo que podia dos fornecedores de medicamentos e perfumaria, que não foram comunicados de que a empresa mudou de dono. Há casos de o adquirente desaparecer com todas as mercadorias e deixar a dívida para o vendedor/inquilino pagar.
É comum, ainda, o adquirente aceitar todas as exigências do vendedor, inclusive os passivos tributários e trabalhistas, para concluir a transação. Após assinar o contrato, o adquirente explora o negócio sem nada pagar. O vendedor entra com um processo judicial que demora anos, e enquanto isso a dívida com aluguéis e encargos aumenta, o que motiva o locador a entrar com ação de despejo cumulada com cobrança contra o inquilino e seus fiadores.
O problema é que o nome do adquirente que explora o imóvel nem aparece como réu nesse processo, pois a sublocação é clandestina. Ao final, a sentença acaba por condenar somente o inquilino e seu fiador a pagar a dívida de alto valor, além de reparos, pintura do imóvel e despesas processuais.
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E dos ENCARGOS
Por ser diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, além de advogar na área, tomei conhecimento neste ano de dois inquilinos de casas noturnas de Belo Horizonte que foram lesados por um suposto “coreano”, que assumiu as lojas mediante uma pequena entrada e deixou de pagar os aluguéis, o IPTU e até os salários dos empregados. Por não terem transferido o contrato de locação para o nome do adquirente, os locadores entraram com a ação de despejo cumulada com cobrança contra o inquilino/vendedor e seus fiadores, cobrando em torno de R$ 800 mil.
O inquilino bem orientado somente transmite a posse do imóvel após o locador rescindir o contrato e fazer outro com o adquirente, que oferecerá novos fiadores. Agir com ingenuidade e dispensar consultoria jurídica de profissional que não tem interesse em ganhar comissão no negócio são atitudes que têm gerado prejuízo, podendo o fiador perder a casa própria em um leilão, mesmo sendo bem de família, para pagar a dívida da locação.
RÁDIO JUSTIÇA, DO STF
Na minha coluna de direito imobiliário da rádio Justiça, do Supremo Tribunal Federal, do dia 2/12, às 09h30, explicarei como funciona “A transferência do imóvel e a venda do ponto comercial”, no programa “Revista Justiça”. Ouça ao vivo na FM 104,7 Brasília ou no site www.radiojustica.jus.br.
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