É indiscutivelmente injusta a cobrança da taxa de condomínio calculada com base na fração ideal do terreno, além de abusiva. Essa afirmação está expressa na decisão do Agravo em Recurso Especial 1837019, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), publicada no dia 1.7.2021, proferida pelo ministro Marco Buzzi, ao negar a pretensão do Ed. Murano, que insistia em cobrar quota maior dos apartamentos de cobertura.
Há 26 anos advogamos contra a pretensão daqueles que cobram a quota de condomínio como se fosse um imposto (IPTU e ITBI), pois o fato de a cobertura valer mais não justifica que seu proprietário pague percentuais que variam de 50% a 150% a mais do que é cobrado do apartamento tipo. Isso é ilógico, conforme explicamos no artigo “Perícia elucida dúvidas sobre fração ideal”, publicado na nossa coluna de O TEMPO de 16.7.2020, quando anunciamos que recentemente dez coberturas ganharam no TJMG o direito de pagar o mesmo valor que os quase 400 apartamentos de empreendimento localizado em BH.
Ficamos felizes com os frutos de nossa luta no esclarecimento do que é justo. Os magistrados que têm observado a prova pericial estão decidindo com maior acerto. Constata-se que a maioria das construtoras deixou de utilizar a fração ideal para o rateio de coberturas e lojas, pois são dirigidas por engenheiros que dominam a lógica, a matemática e que evoluíram na compreensão das diferenças entre os artigos 12 e 24 da Lei 4.591/1964.
O TJAL negou a aplicação da fração ideal, com a ementa (resumida): “Agravo de Instrumento. Despesas Condominiais. Decisão de Primeira Instância que considerou a impossibilidade de pagamento da taxa através de cálculo realizado com base na fração ideal de cada unidade autônoma... descabimento de cobrança a maior da taxa condominial às unidades com maior fração ideal. Manutenção da decisão agravada.”
O condomínio inconformado, alegando que a convenção, no art. 25, prevê o rateio pela fração ideal, recorreu ao STJ, que decidiu pelo rateio igualitário (resumo): ... “9. É que, de fato, ao se considerar que a taxa de condomínio possui o condão de arcar apenas com serviços relativos às áreas comuns do edifício, os quais são prestados de forma igualitária para todos os condôminos (a exemplo de asseio, limpeza, conservação, reparação de dependências comuns, assim como pagamento de funcionários e administrador), tem-se que a cobrança da taxa condominial calculada com base na fração ideal do terreno de cada unidade se revela abusiva e, indiscutivelmente, injusta, posto que onera em demasia o condômino que reside em apartamento de maior proporção e, em contraponto, beneficia indevidamente os demais moradores do condomínio edilício que possuem unidades de menor área... Brasília, 30.6.2021 ministro Marco Buzzi – relator”.
A reflexão quanto à finalidade da fração ideal, que é explicada na perícia, elimina qualquer dúvida e contribui para o Poder Judiciário impedir cobranças inaceitáveis que desvalorizam as coberturas e as lojas.