Garantia da imobiliária ao locador

Em decorrência da paralisação de diversas atividades profissionais e estabelecimentos para evitar a propagação da Covid-19, vários inquilinos terão dificuldade de arcar com o pagamento do aluguel caso a situação de afastamento social se prolongue por meses. Nos casos em que o locador tem como garantia o seguro-fiança de uma seguradora ou a imobiliária tenha garantido o pagamento de aluguéis, IPTU, quota de condomínio e danos do imóvel, o proprietário poderá exigir dessas o pagamento dos valores que não forem quitados pelo inquilino, sem qualquer desconto.

O proprietário do imóvel, ao optar por contratar uma administradora para promover a locação, avaliou diversas propostas oferecidas pelas imobiliárias tradicionais ou pelas startups que focam o trabalho digital, na qual inexistem profissionais para renegociarem pessoalmente os aluguéis, sendo tudo realizado por e-mail ou pelo aplicativo. A pandemia mostrará a diferença, o equívoco daqueles que pensam que administrar locação consiste em apenas encontrar um inquilino e colocá-lo no apartamento sem fiadores, caução ou seguro-fiança. A experiência decorrente de décadas no mercado sempre indicou que a locação no Brasil é de alto risco e imprevisível, basta vermos que somente na 31ª Vara de Locação em BH havia, em 2019, mais de 11 mil processos, sendo a maioria de despejo por inadimplência.

Apesar das inovações, locar imóveis continuará sendo uma transação complexa, razão que motiva os locadores a escolherem criteriosamente a imobiliária que administrará seu bem, sendo que mais de 90% delas oferece como garantia os fiadores e o seguro-fiança, além da honradez e da seriedade de seu diretor, que estimula o proprietário a lhe entregar seu imóvel para promover a locação. Como norma de mercado, as imobiliárias, por não terem patrimônio nem reserva financeira como uma seguradora, não garantem os aluguéis e os encargos, mas atuam com empenho para evitar e combater a inadimplência.

Entretanto, as imobiliárias e startups que optaram por conquistar os locadores mediante o oferecimento de garantir todas as obrigações do inquilino, com base no artigo 30 do CDC e nos artigos 422, 458 e 818, entre outros, do Código Civil, têm o dever de pagar pontualmente os valores que deixarem de ser quitados pelos inquilinos, mesmo no caso da pandemia.

Essas empresas não podem alegar a teoria da imprevisão, pois esse tipo de contrato é aleatório, ou seja, o risco é a sua base, e, ocorrendo a impontualidade, seja qual for o motivo, cabe ao garantidor pagar a dívida, pois recebeu a comissão para cobrir tais problemas.

Quem locou de forma tradicional tem a garantia dos fiadores ou da seguradora, que pagarão as dívidas dos inquilinos, pois essa sempre cumpre o que está na apólice. Já os locadores das imobiliárias que assumiram a garantia, inclusive daquelas que dispensaram os fiadores, esperam que esse compromisso seja cumprido integralmente em respeito à boa-fé e à probidade.