Preços fora da realidade

Passado o boom imobiliário que findou em 2013, caracterizado pela exagerada especulação nos preços, constata-se a natural redução decorrente da queima da gordura no período de 2015 a 2018. Os valores antes praticados eram ilógicos, e não havia como se sustentarem por muito tempo. Ocorre que muitos proprietários e alguns construtores parecem não entender que o cenário mudou, pois insistem em estabelecer preços acima da realidade de mercado. O resultado são imóveis encalhados, muitos colocados à disposição para venda há mais de seis anos, gerando despesas com manutenção, IPTU, condomínio (além das quotas extras de reformas, em alguns casos), que, somadas nesse período, representam prejuízo expressivo.

É importante esclarecer que o mercado imobiliário é cíclico, que há períodos de alta, de estabilidade e de baixa. Todos os especialistas são unânimes em confirmar que nunca se viram antes aumentos tão excessivos no período de 2006 a 2013. Passada a euforia, a partir de 2015, a situação mudou, com o agravamento do desemprego, da queda de renda e da falta de confiança. As margens de lucro caíram, bem como a taxa Selic, que em 2007 era de 13%, o dobro da atual, de 6,5% ao ano. 

Não faz sentido alguns proprietários desejarem preço que venha a compensar as reformas que fizeram e que só atendem ao gosto pessoal deles. Há aquele que, por gostar muito do seu imóvel, tendo ali vivenciado ótimos momentos, o supervaloriza. Há corretor de imóvel que seduz o vendedor com uma avaliação alta para ser autorizado a promover a venda e, assim, estimula a ilusão de que encontrará um pretendente que se “apaixone” e pague mais do que vale. Na verdade, não quer vender, mas sim fazer um ótimo negócio. Só após alguns anos, o vendedor percebe seu engano, pois nem proposta recebe diante do preço absurdo.

O pretendente à compra pesquisa, avalia as diversas ofertas e não paga mais do que vale baseado na “paixão”. O bom senso e a razão falam mais alto, especialmente com o dinheiro escasso e com os imóveis não acompanhando nem a inflação dos últimos anos.

Para exemplificar a razão de muitos imóveis encalharem, como especialista e diretor de imobiliária com 47 anos de existência, cito um exemplo real: um apartamento adquirido por R$ 500 mil em 2007. Ao ser aplicada a correção de 97% do INPC/IBGE (jan/2007 a fev/2018), obtém-se hoje o valor de R$ 985 mil. Entretanto, o proprietário pede R$ 2,1 milhões, ou seja, 330% a mais do que pagou.

Qual bem subiu mais de três vezes a inflação? Nenhum, pois seria uma irrealidade! E o pior é que o vendedor insiste em ignorar que, após 13 anos de uso, há depreciação, os acabamentos estão gastos e desatualizados, pois o compara com o preço de um apartamento novo. É importante o proprietário cair na real, fazendo contas, pois quem coloca preço no imóvel não é ele, nem a imobiliária, nem o comprador, mas o mercado. A especulação e a ilusão têm limite.