Vendedor não consegue receber o dinheiro do financiamento

Muitos vendedores de imóveis estão sendo surpreendidos com o maior rigor dos oficiais registradores, que, ao receberem o contrato de financiamento para registrar a transferência da propriedade em nome do comprador, têm se recusado a fazê-lo sob a alegação de que a área construída que consta na matrícula é menor que a área real. O fato de a guia do ITBI ou a do IPTU retratarem uma área maior, que foi acrescida após a concessão do habite-se, tem gerado problemas na concretização da compra e venda, pois os Ofícios de Registro de Imóveis passaram a ser mais rígidos com a cumprimento dos princípios informadores do direito registral imobiliário.

Milhares de vendas são realizadas por meio do financiamento concedido pelas instituições financeiras, tendo o instrumento particular, no caso, o contrato, a mesma força de escritura pública. Dessa maneira, a venda realizada com o uso de financiamento ou com a utilização do FGTS dispensa a confecção da escritura no Ofício de Notas, pois o contrato de mútuo se equipara à escritura. Após ser assinado pelo vendedor e pelo comprador, ele deve ser registrado em nome deste, transferindo assim a propriedade. Diante da alienação fiduciária, o comprador passa a ser devedor fiduciante ao dar o imóvel em garantia ao banco, que se torna credor fiduciário. Somente após quitar a dívida do financiamento, o comprador passa a ter a propriedade de forma plena.

Ocorre que o crédito do vendedor fica retido no banco, sendo liberado somente após a entrega da matrícula com o registro da transação. Mas, pelo fato de a edificação (casa, loja, galpão ou apartamento térreo/cobertura) ter sido acrescida, o oficial faz uma nota devolutiva e exige novo habite-se/baixa de construção e CND do INSS. Logicamente, regularizar nova área construída tem um alto custo, além do risco de multas e conflitos com vizinhos ou com condôminos. É necessária a contratação de arquiteto ou engenheiro para fazer a planta e de advogado para verificar a documentação e formalizar o acordo. Ou seja, quem assumirá tais custos?

A situação é complexa, e, diante dos elevados custos da regularização, que gera valorização do imóvel, tornando-o mais comercializável, torna-se fundamental quem está vendendo verificar se está tudo em ordem, sendo a assessoria jurídica preventiva o diferencial para evitar esses e outros transtornos. Caso contrário, o vendedor poderá vir a não conseguir levantar o dinheiro que receberia do financiamento enquanto perdurarem as pendências, ficando assim no prejuízo com a desvalorização da moeda.

Há ainda o risco de o vendedor ter que pagar multa rescisória por não pagar outro compromisso, como a compra de outro imóvel, diante do bloqueio de seu crédito. Enfim , o vício do brasileiro em não atualizar os dados na matrícula do imóvel, seja, o estado civil ou as características da construção, gerará grandes prejuízos que os corretores de imóveis e os bancos não alertam, pois a esses interessa, antes de tudo, concluir a transação.