Conviver em condomínios nem sempre é fácil e não são poucas as notícias envolvendo  relatos sobre discussões ou agressões nesses espaços. Um dos casos mais recentes foi o de uma moradora de Brasília (DF), condenada por ameaçar um vizinho com faca e ofensas homofóbicas. Uma das respostas para a diminuição desses conflitos pode estar no Projeto de Lei n° 4, de 2025, do senador Rodrigo Pacheco (PSD/MG) - que propõe uma atualização da Lei nº 10.406/2002. O PL prevê alterações no Código Civil, possibilitando a expulsão de moradores “antissociais" e restringindo o uso de plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb.  

Hoje, o Código Civil permite apenas que os condôminos "antissociais" sejam multados, com base no artigo 1.337. Caso as novas regras sejam aprovadas, uma assembleia condominial poderá, com a aprovação de 2/3 dos condôminos, requerer judicialmente a expulsão. A decisão final continuaria sendo do Judiciário, mas haveria agora uma base legal específica para isso.

De acordo com o advogado Kevin de Sousa, especialista em direito imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), a medida deixaria as regras mais claras  e traria mais autonomia para os condomínios.

“Hoje, existe um precedente para a expulsão, caso seja constatado um ‘grave comportamento’ por parte do condômino. Mas, os juízes acabam não tendo segurança jurídica para efetivar essa expulsão. Com o novo Código Civil, a maioria dos moradores toma uma decisão e o juiz entra apenas chancelando”, diz. 

O texto do projeto define como antissocial o condômino que, de forma reiterada, adota comportamentos que prejudicam a convivência, a segurança ou a tranquilidade dos demais moradores.

Confira alguns comportamentos que justificariam a medida:

  • Agressões verbais ou físicas repetidas;
  • Atitudes que coloquem em risco a segurança dos demais;
  • Festas barulhentas frequentes;
  • Descumprimento reiterado das normas internas;
  • Condutas que provoquem medo, hostilidade ou degradação do ambiente coletivo.

O síndico profissional Rodrigo Kalil, que administra 12 condomínios com cerca de 10 mil moradores, teme que a nova regra possa não funcionar, apesar das boas intenções. Isso porque, em sua visão, a exigência da aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia é “pouco realista” diante da sua experiência no dia a dia. 

“Realizo assembleias com frequência e dificilmente temos uma presença massiva dos condôminos. A medida pode trazer mais entraves do que facilitações no processo de expulsão. A decisão de poder ou não ajuizar uma ação deveria ser por quórum simples, considerando a maioria dos presentes na assembleia. Depois, cabe ao juiz analisar as provas e decidir. Hoje, temos mais condomínios do que casas. Precisamos de uma agilidade maior nos processos", defende. 

Airbnb e Booking na berlinda 

Também está em discussão uma maior rigidez em relação ao uso de apartamentos residenciais para hospedagem de curta duração (menos de 90 dias) por meio de plataformas como o Airbnb, Booking e similares. Atualmente, não há uma regulamentação clara no Código Civil. Caso a nova regra seja aprovada, a locação só poderá ocorrer se estiver autorizada expressamente na convenção do condomínio.

“Hoje, se não houver proibição na convenção de condomínio, essa prática é permitida. Mas, o Código Civil é de 2002, época em que não era comum esse tipo de plataforma. Com a nova regra, só será permitido se estiver expresso na convenção. Acredito que será um avanço, uma vez que a presença de diversas pessoas estranhas muda a configuração de segurança e traz mais vulnerabilidade ao ambiente”, aponta o advogado Kevin de Sousa.

Desta vez, o síndico profissional Rodrigo Kalil concorda com a mudança. “Trata-se de um tipo de locação que favorece os proprietários, que investem nesse tipo de negócio, mas que desfavorece e apresenta grandes riscos de convivência para os moradores. Para esse tipo de locação, existem os edifícios apropriados, como um hotel ou apart hotel”, aponta. 

Após a aprovação no Senado, o projeto seguirá para votação na Câmara dos Deputados. "No entanto, é improvável que o novo Código Civil seja aprovado ainda neste ano devido às outras prioridades legislativas", avalia Kevin.