MUDANÇAS

Aluguel: contratos com fiador perdem espaço no mercado imobiliário

Especialistas afirmam que consumidor procura por outras modalidades, como o seguro-fiança e os contratos menos burocráticos das empresas de tecnologia

Por Gabriel Ronan
Publicado em 21 de outubro de 2022 | 14:12
 
 
 

Na hora de alugar um imóvel, as famílias brasileiras e os proprietários sempre analisam qual tipo de contrato escolher. Nas últimas décadas, quase que 100% dos negócios foram fechados a partir do pacote com fiador, no qual uma terceira pessoa funciona como porto-seguro para o proprietário do imóvel e fica responsável pelo ônus em caso de atraso no pagamento mensal. Apesar da predominância desse tipo de alternativa permanecer no mercado atual, a relação entre locador e locatário tem escolhido, cada vez mais, outras possibilidades, como o seguro-fiança e os contratos menos burocráticos, como das empresas de tecnologia do setor, que permitem até mesmo dar o cartão de crédito como garantia.

“Continua alto o percentual dos fiadores, porque é uma relação baseada na amizade. A gente falar que o fiador está acabando não é verdade, porque ele é de graça. Mas, está caindo (o número de contratos do tipo), porque as pessoas têm receio de ser fiadoras de outras. Tem também a questão do constrangimento. Há quem tenha medo de dever favores ao outro”, diz o diretor-regional de Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Kênio de Souza Pereira.

Esse medo que as pessoas têm de serem fiadoras é explicado pela própria legislação, como detalha César Peghini, advogado especializado em direito imobiliário e professor do Meu Curso Educacional. “Aquela pessoa que entrega o nome vai ter uma função mais grave que o próprio locatário. A lei 8.009/90 no artigo 3º diz que o devedor da fiança, que eventualmente tiver um único imóvel ao qual lhe pertence, terá a excursão (alienação) desse bem. Ou seja, ele vai perder a própria casa. Coisa que não acontece com o locatário. Os efeitos para o fiador são muito mais graves. Entre deixar de pagar a fatura do cartão de crédito e uma fiança imobiliária, eu sempre aconselho atrasar o cartão”, diz o especialista.

Além das desvantagens do contrato com fiador, as vantagens de outras modalidades fazem com que as pessoas busquem outras alternativas, como a do seguro-fiança. Esse tipo de opção funciona como um seguro de carro: se a pessoa não dá conta de pagar o aluguel, uma empresa terceirizada arca com o prejuízo e indeniza o proprietário do imóvel. O débito, posteriormente, pode ser pago pelo inquilino em parcelas diversas. 

“O seguro-fiança era muito caro, mas agora está reduzindo. Hoje, grande parte das empresas cobram uma taxa de 10% do aluguel. Antes, era três vezes o valor do aluguel. Houve uma queda expressiva no custo, o que fez ele ficar mais popular. É muito prático e é bem seguro, porque cobre até 30 vezes o valor do aluguel”, diz Kênio de Souza Pereira, da Abami. 

Outra alternativa em alta é a dos contratos menos burocráticos, aqueles feitos pelas empresas de tecnologia, que permitem o uso do cartão de crédito e até a aquisição de cotas de fundo de investimentos em nome do proprietário do imóvel. O advogado César Peghini, especializado em direito imobiliário, lembra que houve uma mudança de perfil na sociedade ao longo dos anos. Os nascidos antes dos anos 1990 tendem a sonhar com a casa própria, fazendo sacrifícios durante anos para garantir um teto que é seu, sem depender do aluguel. Porém, esse pensamento mudou bastante entre os mais jovens, que não veem o pagamento mensal como grande problema. 

“Essa mudança de paradigma faz com que a utilização de aplicativos e ferramentas digitais seja um caminho sem volta. Quem tentar lutar contra essa onda não vai conseguir. O mar bate em você, e você não vai conseguir se segurar. É uma tendência que veio para ficar”, diz Peghini. 

Há, ainda, duas outras alternativas de contrato de locação menos usadas no mercado atualmente. A primeira delas é o depósito caução. Nele, o inquilino dá um objeto ou uma quantia como garantia. Essa modalidade é pouco usual porque requer um adiantamento caro, portanto serve mais para empresas ou para famílias com reservas financeiras gordas. 

A segunda gira em torno dos títulos de capitalização. Assim como o depósito caução, o inquilino precisa depositar uma fatia grande de uma vez só, mas esse dinheiro, no caso dessa modalidade, vai para uma seguradora. Em caso de atraso no pagamento do aluguel, essa empresa indenizará o proprietário do imóvel. A vantagem para quem aluga é a agilidade e a pouca burocracia dessa alternativa. Se o aporte não for usado, o inquilino o resgata no momento da devolução do imóvel, com correção da Taxa Referencial (TR) vigente.

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