Marina Marques é urbanista da Place, analista de dados e arquiteta 

Principais normas indutoras do desenvolvimento urbano, Planos Diretores deveriam ser acessíveis e de fácil compreensão para os maiores interessados: os munícipes. Porém, jargões técnicos e lógicas complexas tornam difícil para o cidadão comum compreender, analisar ou opinar sobre o que está sendo proposto. 

Isso costuma surgir durante a formulação da lei. Sem a visualização prévia dos resultados que produzirá, a norma é aprovada com diretrizes que terão de ser corrigidas ou complementadas por decretos e novas regulamentações. O produto final, portanto, não está unificado no plano, mas disperso em uma série de documentos, que, muitas vezes, conflitam entre si. 

Há outros complicadores, como áreas que dispõem de regras diferentes das que vigoram no restante da cidade. Esse tipo de sobreposição impede que o munícipe saiba o que se aplica ao seu terreno ou se a vista de seu imóvel poderá ser obstruída por um novo edifício. 

Municípios tornam públicos seus Planos Diretores, leis complementares, decretos, código de obras e afins. Mas, até pelo número de documentos que definem o que pode ser construído em cada área, essas informações não são, de fato, acessíveis, ainda mais quando a resposta que se procura pode residir nas minúcias de alguma lei. 

Surgem casos dramáticos: imagine um empresário que analisa apenas o Plano Diretor antes de comprar um terreno para instalar seu comércio e, após fechar o negócio, descobre uma instrução normativa ou decreto que se sobrepõe à lei e veta a atividade ali. Por desconhecer esse dispositivo, perdeu seu investimento. O exemplo explica por que é fundamental priorizar a divulgação clara e atualizada das regras urbanísticas.

Mesmo quando um único documento versa sobre determinado tema, a informação não é clara. Descrever que “o recuo lateral é igual à altura menos 6 dividido por 10, com valor mínimo de 3 m”, impede a visualização do efeito da regra no espaço. Feita assim, a comunicação restringe o entendimento a especialistas, afasta o cidadão, repele investidores e gera insegurança jurídica. 

Esse ciclo começa a ser interrompido por meio de plataformas que incorporam Planos Diretores, códigos de obras, leis de zoneamento e demais normas urbanísticas para apresentar, em mapas interativos – gêmeos digitais –, o que pode ser construído em cada lote de um município, que atividades podem ser exercidas ali, seu zoneamento, etc.

Se soluções como esta esclarecem o munícipe, elas são ainda mais úteis aos que realizam a revisão de Planos Diretores, ao possibilitar a visualização dos efeitos que seus diferentes parâmetros produzirão naquele espaço urbano.

Boas intenções não garantem o sucesso de um Plano Diretor. Ao propor os instrumentos que regerão o crescimento da cidade no próximo decênio, é fundamental incorporar, desde sua revisão até sua vigência, soluções que esclareçam quais resultados e regras a norma vai produzir.