O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar a ação coletiva proposta pelo Ministério Público de São Paulo contra a cláusula de contrato que previa a retenção de valores entre 50% e 70% do montante pago pelo comprador de unidade na planta no caso deste ter provocado a extinção do contrato, decidiu que a construtora poderá reter o valor limitado a 25%, já abrangida nesse percentual a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem. A decisão unânime dos Ministros da Terceira Turma, datada de 24.11.2020, demonstrou que eles não aceitaram a multa exagerada prevista na Lei 13.786/2018.

Em O TEMPO, alertamos que isso aconteceria, tendo artigos sobre o histórico dessa lei criada pelo lobby das construtoras no site de Kênio Pereira Advogados. Nossa previsão do que ocorreu neste julgamento do STJ está no artigo “Lei do Distrato Imobiliário desestimula a compra de imóvel na planta e prejudica comprador”, publicado em dezembro de 2018. Denunciamos os dispositivos dessa lei que afrontam a jurisprudência, o Código de Defesa do Consumidor e as súmulas do STJ.

O Recurso Especial 1.820.330 – SP (2019/0170069-0) esclareceu que a comissão de corretagem sempre foi despesa administrativa da construtora, pois quem vende é que se beneficia do serviço do corretor, sendo apenas uma possibilidade a construtora transferir ao comprador o pagamento dessa despesa. Entretanto, mesmo que o comprador tenha pagado a comissão diretamente ao corretor, no caso de ocorrer o rompimento do contrato por culpa da construtora, conforme Súmula 543/STJ, essa deverá devolver de imediato os valores pagos pelo comprador, integralmente e corrigidos, acrescidos da comissão de corretagem, evitando assim que a parte inocente tenha prejuízo.

Sobre a multa o STJ esclareceu: “Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade”. Concluiu que o entendimento mais atual da Segunda Seção é de que “a retenção de 25% dos valores pagos pelo promissário comprador (...) é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (...) prescindido também a demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (REsp 1723519/SP 2ª Seção/2.10.2019). O novo acórdão ressaltou as diversas decisões do STJ proferidas após a entrada em vigor da Lei dos Distratos (13.786/2018), nas quais os Ministros definiram que a multa contra o comprador deve ser entre 10% a 25%, ou seja, eles repudiaram as multas acima de 25%. O STJ passou a mensagem de que a multa de 50% e a cobrança da comissão autorizados na Lei dos Distratos são abusivos, pois causam o enriquecimento sem causa da construtora, devendo o comprador ajustar o contrato antes de assinar.