O condomínio edilício ou o loteamento fechado é regulamentado pela convenção ou pelo estatuto da associação, cabendo ao síndico ou presidente cumprir essa lei interna, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, em especial, quanto ao direito de manifestação dos proprietários ou associados.

Consiste abuso e má-fé a postura de alguns administradores criarem obstáculos para que o participante da assembleia exerça seu direito de voto. A pessoa desrespeitada poderá propor ação declaratória de nulidade, ficando sem validade as deliberações que poderiam ter resultado diferente se o direito de voto fosse respeitado.

Várias são as decisões dos tribunais estaduais, bem como do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que anulam as atas decorrentes da condução ditatorial de síndicos e presidentes de associação que agem sem saber que podem vir a responder pessoalmente, com os seus bens, para pagar as indenizações decorrentes dos atos que configuram excesso de mandato.

Inadimplência é da unidade

Se um proprietário tem 5 unidades e apenas uma se encontra com a taxa em atraso, ele poderá votar normalmente por 4 unidades que estão em dia, sendo ilegal a tentativa de impedi-lo de votar. Como exemplo, citamos o acórdão do TJSP de número 0133009-83.2.008.8.26.0000: “Condomínio – Autor que é proprietário de sete das onze unidades autônomas que compõem o condomínio – Inadimplência com relação a algumas unidades – Sentença que consignou que o autor possui o direito de votar as questões referentes ao condomínio, na proporção das frações ideais de que é proprietário, e com relação às quais não esteja inadimplente – Hipótese em que a lei nem convenção condominial proíbem o condômino proprietário de vários imóveis de exercer um voto por unidade de sua titularidade – Inteligência do parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil e do artigo 28 da Convenção. Sentença mantida.”.</CW>

Direito de voto de unidade não vendida

Há loteamentos fechados em que, diante da realidade da demora da venda de lotes por alguns anos, por ser complexa sua comercialização, o empreendedor insere cláusula que estipula que somente os adquirentes pagarão taxa, pois até que ocorra uma ocupação expressiva é impossível o loteador arcar com tal ônus.

Independentemente da polêmica que envolve tal disposição, a partir do momento em que ocorre a compra, os adquirentes aderem às normas da convenção, tendo o dever de respeitá-las. Logicamente que o empreendedor agirá sempre em prol do sucesso do condomínio, mas há casos de alguns compradores, após terem alguma divergência, se unem para afrontar o instituidor do condomínio. Há, ainda, alguns que, imbuídos com espírito de aventura, criam processos judiciais para desestabilizar o condomínio e prejudicar o loteador.

Para obter êxito nesse embate, o grupo divergente procura impedir o voto por unidade do loteador, sendo tal arbitrariedade ilegal. É dever de todos respeitar o estatuto ou convenção até que venha a ocorrer sua alteração pelo voto qualificado de 2/3 do condomínio ou a declaração de nulidade pelo Judiciário.

Kênio Pereira
Advogado e diretor Regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário