Uso comum, rateio igual

Devido à falta de conhecimento de que a fração ideal, criada pela Lei 4.591/1964, que regulamenta as incorporações em condomínios, destina-se a dividir as despesas de construção de unidades vendidas na planta, constata-se que muitos edifícios compostos por apartamentos de cobertura, térreo e prédios comerciais de salas com lojas no térreo fazem a cobrança da quota de condomínio de maneira desequilibrada ao impor valores exagerados às unidades maiores.

A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais decidiu, recentemente, na Apelação 1.0024.08.140229-9/001, que o apartamento de cobertura deve pagar a quota de condomínio no mesmo valor que os demais apartamentos-tipo, ao interpretar de maneira sábia e profunda a motivação do legislador que estipulou a divisão do rateio pela fração ideal, prevista no artigo 12 da Lei de Incorporação, na parte que trata do rateio da construção.

O relator, desembargador José Marcos Vieira, que foi seguido pelos desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, decidiu que “é injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do artigo 24 da Lei 4.591/1964”.

A tese que defendemos como advogado há 22 anos foi aceita no julgamento, que compreendeu ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos, pois essa maioria se recusa a aprovar um rateio equilibrado, já que se beneficia ao cobrar a mais da cobertura.

A regra prevista no artigo 12, que foi reproduzida no artigo 1.336 do Código Civil, utiliza a fração ideal e se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho, o que era normal nas décadas de 50 a 80. Se uma unidade é maior, nada mais justo que seu proprietário pague a mais pela construção, pois consome mais materiais e mão de obra. Tendo maior valor, o proprietário paga mais ITBI, além de, anualmente, o IPTU. Mas é absurdo confundir imposto com quota de condomínio. Entretanto, a mesma lei, no artigo 24, como ressaltado pelos desembargadores, esclarece que o rateio das despesas das áreas comuns deve ser igualitário, pois todas elas são utilizadas do mesmo modo pelos moradores dos apartamentos-tipo ou de cobertura. O acórdão determina: “Assim, considerando-se a taxa de condomínio no tocante à obrigação resultante de despesas ‘de custeio’, bem como de manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, salários, dentre outras correlatas, não deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. É que, tratando-se de áreas que possuem uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar de proporcionalidade às frações ideais”.