A fintech EmCash fechou sua segunda operação de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) nessa quinta-feira (14/8). O projeto tem o BTG Pactual coordenando a distribuição da operação e um valor total captado de aproximadamente R$ 120 milhões. O CRI é um tipo de fundo de investimento imobiliário que representa um título de crédito lastreado em recebíveis imobiliários.

A primeira operação da EmCash, iniciada no ano passado, teve captação de R$ 125 milhões. A nova ação da fintech prevê financiamento até o fim deste ano. “A gente lançou um novo CRI, o segundo CRI EmCash, para fazer a captação por meio da gestora, que é o BTG Pactual, nosso coordenador de distribuição”, comenta o cofundador e diretor da EmCash, Marcio Nunes.

A operação da fintech mira imóveis do programa Minha Casa Minha Vida. Tradicionalmente, a Caixa Econômica Federal (CEF) financia entre 75% e 80% do valor do imóvel para o consumidor, valor que é pago à vista às construtoras. Os outros 20% a 25% restantes são a entrada do imóvel. As construtoras, como a MRV, que já é parceira da EmCash, costumam oferecer a opção de parcelamento desse valor - um acordo conhecido como pró-soluto.

Porém, esse processo demanda que as construtoras tenham uma equipe robusta de análise de crédito — para conferir os dados dos clientes — e de cobrança. Além disso, exige um alto capital de giro. A solução da EmCash vai justamente nesse ponto, conseguindo condições mais flexíveis de negociação para o cliente pagar a entrada do imóvel. Além disso, passa a ser ela, e não a construtora, quem cede o crédito ao comprador. Na prática, a construtora recebe o valor à vista, enquanto o cliente parcela a entrada com a EmCash em até cinco anos.

Isso acontece porque a EmCash emite uma Cédula de Crédito Bancário (CCB) para cada um dos clientes da construtora. Depois, essas cédulas servem de lastro para o CRI. Nesta segunda operação, com o BTG Pactual, a expectativa é atingir, além da MRV, outras construtoras, especialmente as de médio porte e relevantes locais, que têm mais dificuldade de acesso a crédito para conseguir oferecer esse tipo de parcelamento de entrada para os clientes. 

“Com esse alongamento do prazo de pagamento para o cliente, indireta ou diretamente, a gente facilita a venda para a construtora. A gente pode ajudar a trazer um aumento nas vendas, porque ela tem uma gama maior de clientes com capacidade de comprar o imóvel. E para a construtora tem ainda o benefício do fluxo de caixa, porque vira uma venda à vista”, explica Marcio Nunes.

Em resumo, segundo Nunes, esse tipo de operação traz benefícios para ambos os lados. O cliente MCMV consegue maior número de parcelas no financiamento (e, consequentemente, uma parcela de menor valor), menor valor da parcela do sinal exigido pela construtora e financiamento com taxa fixa. E a construtora tem aperfeiçoamento do fluxo de caixa (por conta do recebimento à vista e integral do valor não financiado pela CEF), melhora dos indicadores financeiros e redução dos custos de mesa de crédito e gestão de carteira de cobrança.

Para o segundo semestre de 2025, a EmCash planeja expandir fortemente Brasil afora, trazendo também outras operações no ramo imobiliário, mirando principalmente construtoras relevantes no mercado regional. “Existem muitas construtoras que têm uma atuação muito forte no mercado regional ou no estado específico dela de atuação”, diz o diretor. “As oito grandes construtoras representam em torno de 30% do mercado nacional no Minha Casa, Minha Vida, ou seja, as médias e as relevantes regionais têm um volume muito grande, elas são bastante representativas”, finaliza Marcio Nunes.