Apenas 3% dos imóveis à venda em BH e Nova Lima custam até R$ 236 mil

A oferta de apartamentos novos para famílias de baixa renda em Belo Horizonte e Nova Lima está com uma queda expressiva nos últimos anos. No fim de 2022, apenas 3,4% do total de unidades disponíveis para venda nas duas cidades eram do padrão econômico, ou seja, com preços até R$ 236 mil. Isto corresponde a 101 imóveis do total de 2.974 apartamentos novos à venda no fim do último ano. Em 2020, este índice era bem maior: 30,3%.

Os dados fazem parte do balanço de 2022 do mercado imobiliário, divulgado nesta terça-feira (28) pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).    

“Belo Horizonte está ficando uma cidade muito cara para morar. As famílias que não têm condições de comprar um apartamento na cidade estão migrando para Contagem e Ribeirão das Neves, por exemplo, onde os imóveis são mais baratos”, afirma o presidente do Sinduscon-MG, Renato Michel. 

O aumento de custos dos insumos da construção - cerca de 80% desde 2020 - foi um dos fatores que levaram os apartamentos do tipo econômico a perderem forte participação no estoque de imóveis novos disponíveis para comercialização, nas vendas e nos lançamentos na capital mineira.

No fim do último ano, a maioria dos imóveis novos à venda em Belo Horizonte (32,6%) era da categoria standard, com preços entre R$ 236 mil e R$ 500 mil. Em segundo lugar, com 26,8%, ficaram os apartamentos da categoria média, cujos valores vão de R$ 500 mil a R$ 1 milhão. 

Até os imóveis do padrão super luxo, que custam acima de R$ 3 milhões, estão na frente dos imóveis do segmento econômico no levantamento. Os apartamentos mais luxuosos da cidade correspondiam a 5,9% do total à venda no fim do ano, contra 3,4% dos imóveis mais baratos. 

Para Ieda Vasconcelos, assessora econômica do Sinduscon-MG, esta situação pode mudar caso ocorram alterações no programa Minha Casa Minha Vida, que volta na gestão do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), em substituição ao Casa Verde e Amarela. Uma das mudanças que aqueceria o mercado, segundo ela, seria a ampliação do prazo de pagamento do imóvel para 35 anos.

Vendas de imóveis em 2022

Ao longo de todo o ano de 2022, as vendas de apartamentos novos nas cidades de Belo Horizonte e Nova Lima totalizaram 5.036 unidades, uma queda de 6,93% em relação ao ano anterior. Apesar desse recuo, foi o segundo melhor resultado da série histórica iniciada em 2016. A redução nos números ocorre depois de dois anos consecutivos de crescimento (2020 e 2021). 

Já os lançamentos de imóveis residenciais bateram um recorde no ano passado, com 5.482 unidades, alta de 12,36% em relação a 2021, quando foram lançados 4.879 novos apartamentos. Foi a primeira vez, na série iniciada em 2016, que os lançamentos superam as vendas de apartamentos. 

Uma das justificativas para esse número tão grande de lançamentos, segundo o Sinduscon-MG, pode ser o novo Plano Diretor de Belo Horizonte, que muda as regras para as obras e limita as áreas para construção na região central da cidade a partir deste mês de fevereiro. O plano foi aprovado em 2019, mas só agora acabou o período de transição.

A partir deste mês, a capacidade de construção num terreno será reduzida em dois terços do total que era permitido antes. Em algumas regiões, o Plano Diretor até permite que as construtoras façam prédios maiores, desde que elas paguem uma taxa para a Prefeitura de Belo Horizonte, a chamada outorga onerosa do direito de construir. Neste contexto, muitas empresas decidiram antecipar os lançamentos nos últimos três anos, mas em alguns casos ainda nem começaram as obras. 

Preços

Do total de 5.036 apartamentos novos vendidos em BH e Nova Lima em 2022, apenas 1.172 (23,3%) foram imóveis do padrão econômico, com preços abaixo de R$ 236 mil. A maioria (48,9%) é do padrão standard, com valores entre R$ 236 mil e R$ 500 mil. Foram vendidas 2.463 unidades nesta faixa de preço. 

Considerando os padrões econômico e standard, 72,20% dos apartamentos novos vendidos em Belo Horizonte e Nova Lima custaram até R$ 500 mil no ano passado. 

A comercialização de imóveis do tipo standard registrou forte aumento nas vendas em 2022, em relação ao ano anterior: 63,8%. Enquanto em 2021 foram vendidas 1.504 unidades nesse padrão, em 2022 foram 2.463. 

Por outro lado, a comercialização de imóveis do tipo econômico apresentou retração de 43,3%. O segmento standard registrou o maior número de vendas e superou, inclusive, o padrão econômico, ao contrário do que aconteceu em 2021. 

Segundo o Sinduscon-MG, essa mudança ocorreu devido a dois fatores. O primeiro foi o aumento do custo da construção, que refletiu nos preços dos imóveis e impediu a população de mais baixa renda de comprar a casa própria. 

Em segundo lugar, ocorreu uma mudança de estratégia: o aumento de custos levou os empreendimentos a terem um novo enquadramento, ou seja, deixaram de ser padrão econômico e foram para o standard.  

As vendas de apartamentos novos de padrões médio e alto também cresceram, na mesma base de comparação. Já os lançamentos se destacaram no padrão médio, com alta superior a 100% na comparação de 2022 em relação a 2021.

Regiões mais procuradas

Em 2022, 32,8% (1.654 unidades) do total de apartamentos novos vendidos em Belo Horizonte e Nova Lima estavam localizados na região Oeste. A região Centro Sul, com 936 unidades (18,6% do total comercializado), ocupou a segunda colocação.

O maior número de vendas nessas regiões pode ser justificado pelo maior número de lançamentos observado nas mesmas. Em 2022, foram lançadas 1.374 unidades na região Oeste e 1.043 unidades na região Centro Sul.